મિલકતનો કાયદો

સ્થાવર કે જંગમ મિલકતમાં રહેલ તેના માલિકના હિતનું રક્ષણ અને નિયમન કરવાના હેતુથી ઘડવામાં આવેલી ખાસ ધારાકીય જોગવાઈઓ. માનવ-ઇતિહાસના કયા તબક્કે ‘મિલકત’ કે ‘સંપત્તિ’નો વિચાર અસ્તિત્વમાં આવ્યો તે નિશ્ચિત રીતે કહી શકાય નહિ, પરંતુ પ્રાચીન શાસ્ત્રો અને પુરાણોમાં તેનો ઉલ્લેખ છે. ઘણા જૂના સમયથી માનવ જે કોઈ વસ્તુ હસ્તગત કરી લેતો તેને તે પોતાના જ ઉપયોગની ગણી લેતો અને કોઈ બીજાને તેનો ઉપયોગ કરવા દેતો નહિ. જે કોઈ વસ્તુ જેના કબજામાં હોય તે તેની માલિકીની ગણાતી. આમ કબજો અને માલિકી પરસ્પર પૂરક ગણાતા હતા. મનુષ્યજાતિમાં પુરુષ શારીરિક રીતે બળવાન હોવાથી ભારત તેમજ બીજા દેશોમાં પણ ભૌતિક વસ્તુઓ ઉપરાંત દાસ-દાસીઓ, ગુલામો તથા પત્ની અને પુત્રોનો પણ મિલકતમાં સમાવેશ થતો હતો.

ભારતમાં અંગ્રેજી રાજ્યના અમલ પહેલાં હિંદુ શાસ્ત્રો અને મુસ્લિમ શરિયત મુજબ મિલકતનો પરસ્પર વ્યવહાર થતો. અંગ્રેજી હકૂમત સ્થાપિત થતાં મિલકત-વિષયક નિયમો (regulations) ઘડાયા. તે પહેલાં મિલકતના હસ્તાંતર બાબતે ન્યાય, સમન્યાય અને અંતરાત્માના અવાજ (justice, equity and good conscience) મુજબ અદાલતો મિલકત અંગેના વિવાદોના ચુકાદા આપતી હતી. સને 1882માં મિલકત હસ્તાંતર કાયદો (Transfer of Property Act) ઘડાયો, જે મિલકત બાબતનો ઘણો અગત્યનો કાયદો છે. તેમાં 1929માં મહત્ત્વના સુધારા કરવામાં આવ્યા.

ભારતીય બંધારણ અને મિલકત : સ્વાધીનતા પછી સને 1949માં માન્ય કરાયેલ ભારતીય બંધારણમાં ભારતની પ્રજાને જે મૂળભૂત હકો બક્ષવામાં આવ્યા તેમાં મિલકત ધરાવવાનો હક પણ હતો અને બીજા મૂળભૂત હકોની માફક રાજ્યને તે હક છીનવી લેવાની સત્તા નહોતી; પરંતુ સને 1978ના બંધારણના 44મા સુધારાથી મિલકત ધરાવવાના હકને મૂળભૂત હકોની યાદીમાંથી દૂર કરવામાં આવ્યો છે અને તેને બદલે અનુચ્છેદ 300–એ દાખલ કરવામાં આવ્યો છે, જે મુજબ ‘કોઈ વ્યક્તિને કાયદાની સત્તા સિવાય મિલકતથી વંચિત કરાશે નહિ’ એમ નક્કી થયું છે. પરિણામે મિલકત ધરાવવાનો હક મૂળભૂત હક નહિ હોવાથી સરકાર ધારો ઘડીને કોઈ પણ મિલકત ગમે તે વળતર આપીને કે બિલકુલ વળતર આપ્યા વગર પણ લઈ લે તો નાગરિક અનુચ્છેદ 32 મુજબ સર્વોચ્ચ અદાલતમાં ન્યાય માગી શકશે નહિ. મિલકતથી વંચિત કરવાના અર્થમાં મિલકતનો નાશ, મિલકતની જપ્તી, મિલકતનો વહીવટ કરવાનો હક પડાવી લેવો તે વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. મિલકતના અર્થમાં તમામ જાતની ખાનગી, સ્થાવર કે જંગમ મિલકત તેમજ તેમાંનાં હિત સાથેના વહીવટનો હક, ગીરો-હક, વારસાઈ-હક, વેચાણકિંમત લેવાનો હક, ભાડું લેવાનો હક, રોકડ રકમ, ચઢેલો પગાર, પેન્શન, ગ્રાન્ટ, બોનસ, સફીલદારીનો હક, શૅર-હોલ્ડરનો હક વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. મિલકત મૂર્ત એટલે સ્પર્શી શકાય તેવી (tangible) અને અમૂર્ત એટલે ન સ્પર્શી શકાય તેવી (intangible) જેવી કે પેટન્ટ, કૉપીરાઇટ, ભાડાપટ્ટો, દાવાયોગ્ય માગણી વગેરે હોઈ શકે. કોઈ પણ વસ્તુ જેની માલિકી કિંમત આપીને મેળવી શકાય નહિ તે મિલકત ગણાય નહિ; દા. ત., કંપનીના મૅનેજિંગ એજન્ટ થવાનો હક, અમુક જ ગ્રાહકો મેળવવાનો હક, જાહેર રસ્તો વાપરવાનો હક, મત આપવાનો હક વગેરે. અનુચ્છેદ 300–એ મુજબ કાયદાથી મિલકત લઈ લેવાના રાજ્યના હકનો એક અપવાદ અનુચ્છેદ 31(1–એ)માં છે. અનુચ્છેદ 31 (1–એ) લઘુમતી કોમને તેમની કેળવણીની સંસ્થાઓ સ્થાપવાનો અને ચલાવવાનો મૂળભૂત હક આપે છે, જેથી તેના પર તરાપ મારવાનો પ્રયાસ થાય તો તેઓ અનુચ્છેદ 32ની રૂએ સર્વોચ્ચ અદાલત પાસે દાદ માગી શકે છે. જોકે સરકારને લઘુમતી કોમની સંસ્થાઓ માટે નિયમો ઘડવાની સત્તા મળેલી છે; જેથી સરકારે માન્ય કરેલી કે સરકારી ગ્રાન્ટ મેળવતી આવી સંસ્થાઓની કાર્યક્ષમતા, શિસ્ત, સ્વચ્છતા, નૈતિકતા, જાહેર સુલેહ-શાંતિ વગેરે બાબતે સરકારે નક્કી કરેલા નિયમોનું પાલન કરવા તે બંધાયેલી છે.

મિલકત હસ્તાંતર કાયદો 1882 : મિલકતનું હસ્તાંતર (1) પક્ષકારોના કૃત્યથી, (2) કાયદાથી કે (3) વારસાઈથી થઈ શકે છે. ઉપર્યુક્ત કાયદો જીવંત પક્ષકારોના કૃત્યથી થયેલા હસ્તાંતરને લાગુ પડે છે. આ કાયદામાં મિલકતનો અર્થ આપેલ નથી; પરંતુ તેની ક. 3 મુજબ ‘સ્થાવર મિલકત’માં ઊભું ઇમારતી લાકડું, ઊભો પાક કે ઘાસનો સમાવેશ થતો નથી. જનરલ ક્લૉઝિઝ ઍક્ટની ક. 3 (26) મુજબ ‘સ્થાવર મિલકતમાં જમીન, જમીનમાંથી ઉત્પન્ન થનાર લાભ અને જમીન સાથે જોડાયેલ વસ્તુઓ અથવા કાયમ રીતે જોડાયેલ લાક્ષણિકતાઓનો સમાવેશ થશે.’ ન્યાયાલયોના ચુકાદાઓ મુજબ આ અધિકારો પણ સ્થાવર મિલકત ગણાય છે : (1) જમીન પર ભરાયેલા મેળાનું ભાડું લેવાનો હક, (2) સ્થાવર મિલકતનું ભાડું લેવાનો હક, (3) માર્ગાધિકાર, (4) સ્થાવર મિલકતની આવકમાં આજીવન હિત, (5) મચ્છીમારીનો હક, (6) ગીરો-મુક્તિનો હક, (7) હિંદુ વિધવાનો પતિની મિલકતની આવકમાં આજીવન અધિકાર, (8) મંદિરના પૂજારીનો પૂજાનો અધિકાર વગેરે. ‘જમીન સાથે જોડાયેલ’ એટલે (ક) વૃક્ષો (ઇમારતી લાકડાંનાં વૃક્ષો સિવાયનાં) અને છોડ જેમનાં મૂળ જમીનમાં હોય; (ખ) દીવાલો અને મકાનો, જેમના પાયા જમીનમાં હોય; (ગ) બીજી કાયમી રીતે જોડાયેલ મશીનરી વગેરે. આ કાયદો જંગમ મિલકતની વ્યાખ્યા આપતો નથી; પરંતુ રજિસ્ટ્રેશન કાયદાની કલમ 2 (9) મુજબ જંગમ મિલકત એટલે સ્થાવર મિલકત ન હોય તેવી મિલકતો, ઊભું ઇમારતી લાકડું, ઊભો પાક, ઘાસ, ઝાડ પરનાં ફળો અને ઝાડમાંનો રસ.

મિલકતનું હસ્તાંતર : મિલકતનું હસ્તાંતર એટલે એવું કૃત્ય કે જેનાથી જીવંત વ્યક્તિ (જેમાં કંપની, ઍસોસિયેશન અને વ્યક્તિઓના જૂથનો સમાવેશ થાય છે) વર્તમાન કે ભવિષ્યમાં એક કે વધુ જીવંત વ્યક્તિઓને કે પોતાને (બીજી કોઈ ક્ષમતામાં) મિલકતનું હસ્તાંતર કરે છે. ફક્ત સક્ષમ વ્યક્તિઓ જ મિલકતનું હસ્તાંતર કરી શકે છે. હસ્તાંતર તેના દ્વારા અસર પામતા હિતની વિરુદ્ધનું ન હોવું જોઈએ. તેનો ઉદ્દેશ કે અવેજ ગેરકાયદેસર ન હોવો જોઈએ. વૈધિક રીતે બિનલાયક વ્યક્તિને હસ્તાંતર ન થવું જોઈએ. હસ્તાંતર કાયદાએ નક્કી કરેલી પ્રક્રિયા મુજબ થવું જોઈએ. હસ્તાંતર શરતી હોય તો શરત અવૈધિક, અશક્ય કે લોકનીતિથી વિરુદ્ધ ન હોવી જોઈએ. હસ્તાંતર વેચાણ, ગીરો, વિનિમય, બક્ષિસ, ભાડાપટ્ટા કે વાદયોગ્ય દાવાથી થઈ શકે. સામાન્ય રીતે કોઈ પણ મિલકતનું હસ્તાંતર કરી શકાય; પરંતુ આ વસ્તુઓનું હસ્તાંતર ક. 6 મુજબ ન થઈ શકે : (1) મિલકતનો વારસો મેળવવાની તક (spes successionis), (2) ઉત્તરવર્તી શરતના ભંગને લીધે ઉત્પન્ન થતા પુન:પ્રવેશનો અધિકાર (તેના માલિક સિવાય બીજા માટે), (3) માલિકના અંગત ઉપભોગમાં નિયંત્રિત મિલકતમાંનું હિત, (4) પ્રભુત્વશાળી મિલકતથી અલગ રીતે સુખાધિકાર, (5) સુરક્ષિત ભરણપોષણનો અધિકાર, (6) જાહેર હોદ્દો કે તેના હોદ્દેદારનો પગાર, ભૂમિદળ, નૌકાદળ, હવાઈ દળ અને મુલકી પેન્શનરોનાં સ્ટાઇપેન્ડો અને રાજકીય પેન્શનો.

હસ્તાંતરો પરનાં નિયંત્રણો : ક. 10 મુજબ હસ્તાંતર-ગ્રહીતાને તેના હિતનો નિકાલ કરતાં સંપૂર્ણપણે અટકાવતી શરત (સિવાય કે તે ભાડાપટ્ટો આપનારના હિતમાં હોય) ગેરકાયદેસર છે. હિંદુ, મુસ્લિમ કે બૌદ્ધ ન હોય તેવી સ્ત્રીઓના લાભાર્થે હસ્તાંતર કરેલી મિલકતને આ શરત લાગુ પડતી નથી. ક. 11 મુજબ હસ્તાંતર કરાયેલી મિલકતનો ઉપભોગ અમુક રીતે જ કરવાની શરત પણ વ્યર્થ છે. ક. 12 મુજબ હસ્તાંતર-ગ્રહીતા નાદાર બને કે તે હસ્તાંતર કરેલી મિલકતનું હસ્તાંતર કરવાનો પ્રયત્ન કરે તો તેના હિતનો અંત આવશે તેવી શરત પણ ગેરકાયદેસર છે. સામાન્ય રીતે અજાત વ્યક્તિને સીધું જ મિલકતનું હસ્તાંતર થઈ શકે નહિ, પરંતુ ક. 13 મુજબ તેમાં કોઈનું અગ્રહિત ઉત્પન્ન કરવું જોઈએ. અજાત વ્યક્તિને આજીવન હિત આપી શકાય નહિ. ક. 14માં આપેલ નિયમને ‘શાશ્વતતા વિરુદ્ધનો નિયમ’ કહે છે. હસ્તાંતરની તારીખે જીવંત હોય તેવી વ્યક્તિ કે વ્યક્તિઓના જીવનકાળ સુધી અગ્રહિત કે આજીવન હિત આપી શકાય, પરંતુ અગ્રહિતના અંતે અસ્તિત્વમાં હોય તેવી વ્યક્તિ જે હસ્તાંતરની તારીખે ભલે અસ્તિત્વમાં ન હોય, તેને તે પુખ્ત વયની થતાં સંપૂર્ણ હિત મળવું જોઈએ. આ નિયમના અપવાદોમાં નિગમ, ધાર્મિક સંસ્થાઓ, સ્થાપિત હિતો, ગીરોમુક્તિની શરત વગેરેનો સમાવેશ થાય છે.

સ્થાપિત હિત અને આકસ્મિક હિત : સ્થાપિત હિત એટલે એવું હિત જે ક્યારે અમલી બનવાનું છે તેની સ્પષ્ટતા ન હોય કે જે તરત જ અમલી બનવાનું હોય કે નિશ્ચિત બનાવ (જેવો કે મૃત્યુ) પર આધારિત હોય. સ્થાપિત હિત તે મેળવનારના મૃત્યુથી નાશ પામતું નથી, પણ તે ગુજરનારના વારસોને મળે છે. આકસ્મિક હિત કોઈ અનિશ્ચિત બનાવ બનવા પર આધારિત હોય છે. તે બનાવ ન બને કે તે બનતાં પહેલાં આકસ્મિક હિત મેળવનાર મૃત્યુ પામે તો તેનો અંત આવે છે. સ્થાપિત હિત હસ્તાંતરપાત્ર અને વારસાપાત્ર છે. આકસ્મિક હિત હસ્તાંતરપાત્ર કે વારસાપાત્ર નથી. સ્થાપિત હિતમાં વર્તમાનમાં અધિકાર મળે છે, પણ ઉપભોગ મુલતવી રખાય છે, જ્યારે આકસ્મિક હિતમાં કોઈ અધિકાર ઉત્પન્ન થતો નથી. ક. 17થી હસ્તાંતરકર્તાની મિલકતની આવક એકત્રિત કરવા પર નિયંત્રણ છે. હસ્તાંતરની તારીખથી જો 18 વર્ષથી વધુ સમય સુધીની આવક એકત્રિત કરવાની સૂચના હોય તો તે વધુ સમયની સૂચના વ્યર્થ બને છે.

શરતી હસ્તાંતર : શરતો બે પ્રકારની છે : (1) પૂર્વવર્તી અને (2) ઉત્તરવર્તી. પૂર્વવર્તી શરત હોય ત્યારે તે શરતનું પાલન થતાં હસ્તાંતર કરેલી મિલકતમાં સ્થાપિત હિત ઉત્પન્ન થાય છે, જ્યારે ઉત્તરવર્તી શરતમાં પ્રથમ સ્થાપિત હિત ઉત્પન્ન થાય છે અને ઉત્તરવર્તી શરતથી સ્થાપિત હિત નાશ પામે છે. પૂર્વવર્તી શરતનું પાલન જો મહદ્અંશે થયું હોય તો તે માન્ય ગણાય છે, પરંતુ ઉત્તરવર્તી શરતનું પાલન ચુસ્તપણે થવું જોઈએ; દા. ત., એવી શરત હોય કે જો क ख, ग અને घની સંમતિથી લગ્ન કરે તો તેને અમુક મિલકત મળે. હવે घના મૃત્યુ બાદ જો क ख અને गની સંમતિથી લગ્ન કરે તો શરતનું મહ્દઅંશે પાલન થયું ગણાય. પણ ઉત્તરવર્તી શરતમાં એમ હોય કે क 18 વર્ષનો થાય ત્યારે તેને અમુક મિલકત આપવી, પણ જો તે 18 વર્ષનો થતાં પહેલાં ગુજરી જાય તો गને આપવી, તો ग નું સ્થાપિત હિત તે મિલકતમાં હોવા છતાં જો તે 18 વર્ષનો થતાં પહેલાં ગુજરી જાય તો મિલકત તેના વારસોને નહિ મળતાં गને મળશે. ઉત્તરવર્તી શરત અશક્ય કે અનૈતિક બને તો હસ્તાંતર કાયદેસર ગણાશે અને શરત વ્યર્થ બનશે. કાયદા વિરુદ્ધની, કપટયુક્ત કે લોકનીતિથી વિરુદ્ધની શરતો વ્યર્થ છે. કલમ 35 મુજબ, કોઈ વ્યક્તિ બીજાની મિલકતનું ત્રીજી વ્યક્તિને હસ્તાંતર કરે અને તેના બદલામાં તે વસ્તુના માલિકને કોઈ લાભ આપે તો વસ્તુના માલિકે પોતાની વસ્તુના હસ્તાંતરને મંજૂર રાખીને લાભ લેવો કે નહિ તેની પસંદગી કરવાની હોય છે. જો તે લાભ સ્વીકારે તો તેણે હસ્તાંતર મંજૂર કરવું પડે. આને પસંદગીનો સિદ્ધાંત (doctrine of election) કહે છે. કલમ 38 મુજબ અમુક સંજોગોમાં મિલકતનો કબજો ધરાવનાર વ્યક્તિ તેનું હસ્તાંતર કરી શકે. આવી વ્યક્તિઓમાં હિંદુ સંયુક્ત કુટુંબનો કર્તા હિંદુ પિતા, મહંત, હિંદુ વિધવા, હિંદુ સગીરનો વાલી અને અદાલતે નીમેલ વાલીનો સમાવેશ થાય છે. આવી વ્યક્તિઓ મિલકતની આવકમાંથી કુટુંબનું ભરણપોષણ ન થઈ શકતું હોય તો શુભનિષ્ઠાથી, આવા સંજોગોની જાણ ધરાવનારને અવેજ લઈને કુટુંબની મિલકત વેચી શકે છે. ક. 39 મુજબ જો ત્રાહિત વ્યક્તિને મિલકતની આવકમાંથી ભરણપોષણ મેળવવાનો હક હોય અને એવા હકની હસ્તાંતરગ્રહીતાને જાણ હોય તો ત્રાહિત વ્યક્તિ પોતાના અધિકારનો અમલ કરાવી શકે છે; પરંતુ જો હસ્તાંતરગ્રહીતાએ, શુભનિષ્ઠાથી, પૂરી તપાસ કર્યા બાદ, અવેજ આપીને મિલકત લીધી હોય તો આવો ખરીદનાર, શુભનિષ્ઠાવાળો અવેજથી લેનાર, જાણ વગરનો ખરીદનાર (bonafide purchaser for value without notice) ગણાય અને ત્રાહિત વ્યક્તિના હકનો અમલ થાય નહિ. સહમાલિક પોતાના હિસ્સાનું હસ્તાંતર કરી શકે છે, પરંતુ હસ્તાંતર જો સંયુક્ત કુટુંબના નિવાસસ્થાનનું હોય અને ખરીદનાર કુટુંબનો સભ્ય ન હોય તો તેને સંયુક્ત કબજા કે સહિયારા ઉપભોગનો હક મળશે નહિ. દાવામાં જો મિલકતના અધિકારના પ્રશ્નોનો સીધી કે આડકતરી રીતે નિર્ણય કરવાનો હોય તો ચાલુ દાવે અદાલતની મંજૂરી સિવાય કે અદાલતે નક્કી કરેલી શરતો સિવાય દાવાવાળી મિલકતનું હસ્તાંતર થઈ શકે નહિ.

સ્થાવર મિલકતનું વેચાણ : વેચાણ એટલે ચૂકવાયેલી કે વચન આપેલી અથવા અંશત: ચૂકવાયેલી કે અંશત: વચન આપેલી કિંમતના બદલામાં માલિકીનું હસ્તાંતર. વેચાણ-કરાર અથવા બાનાખત એ ભવિષ્યમાં વેચાણ કરવાની સમજૂતી છે. એક સો રૂપિયાથી ઓછી કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલકત સિવાયની બધી સ્થાવર મિલકતોનું વેચાણ નોંધાયેલ દસ્તાવેજથી જ થઈ શકે છે. હવે તો આવી મિલકતનું બાનાખત પણ નોંધાવવાનું ફરજિયાત છે. વેચનારની મુખ્ય ફરજો આ પ્રમાણે છે : (1) વેચનારના સ્વત્વાધિકાર(title)માં રહેલી મહત્ત્વની ક્ષતિ ખરીદનારને જણાવવી; (2) ખરીદનારની વિનંતી પરથી મિલકતના સ્વત્વાધિકારના દસ્તાવેજો રજૂ કરવા; (3) સ્વત્વાધિકાર સંબંધી ખરીદનાર માગે તે ખુલાસા આપવા; (4) પૂરો અવેજ મળ્યે દસ્તાવેજ કરી આપવો અને કબજો આપવો; (5) દસ્તાવેજની તારીખ સુધીના મિલકત પરના બોજાઓની મુક્તિ કરવી વગેરે. ખરીદનારની ફરજોમાં (1) ખરીદ-કિંમત આપવાની અને (2) મિલકતમાં વેચનારના હિતનું પ્રમાણ અને સ્વરૂપ ખરીદનાર જાણતો હોય અને તેનાથી આવી મિલકતની કિંમતમાં વધારો થતો હોય, જે વેચનાર જાણતો હોય તો ખરીદનારે તે વસ્તુની જાણ વેચનારને કરવાની તેની ફરજ છે.

ગીરો–વ્યવહારો : ધીરેલા કે ભવિષ્યમાં ધીરવાની રકમની ચુકવણી અથવા અસ્તિત્વ ધરાવતા કે ભવિષ્યના કરજની ચુકવણી કે નાણાકીય વ્યવહારના પાલન માટે જામીનગીરી આપવાના હેતુથી નિર્દિષ્ટ સ્થાવર મિલકતમાંના હિતનું હસ્તાંતર ગીરો કહેવાય છે. ગીરોમાં માલિકીનું હસ્તાંતર થતું નથી. ગીરોના મુખ્ય છ પ્રકારો છે : (1) સાદું ગીરો, (2) શરતી વેચાણથી ગીરો, (3) ફ્લૉપભોગી ગીરો, (4) ઇંગ્લિશ ગીરો, (5) સમન્યાયી ગીરો (સ્વત્વાધિકાર દસ્તાવેજોની સોંપણીથી), (6) અનિયમિત ગીરો. સાદા ગીરોમાં મિલકતની સોંપણી થતી નથી અને ગીરો-કર્તા ગીરો રકમ ચૂકવવાની અંગત બાંયધરી આપે છે, અને જો ગીરો-કર્તા રકમ ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય તો ગીરો-ગ્રહીતા ગીરો-મિલકત અદાલત મારફત વેચાવીને વ્યાજ સાથે રકમ મેળવી શકે છે. શરતી વેચાણથી ગીરોમાં ગીરો-કર્તા દેખીતી રીતે મિલકત વેચે છે; પરંતુ તેમાં એવી શરત હોય છે કે ચોક્કસ દિવસે ગીરો-રકમ ન ચૂકવાય તો વેચાણ સંપૂર્ણ બનશે અથવા ચુકવણી થયે વેચાણ વ્યર્થ બનશે અથવા ચુકવણી થયે ખરીદનાર વેચનારને ગીરો મિલકતનું હસ્તાંતર કરશે. જ્યાં ખરીદનારે વેચનારને ગીરો-મિલકતનું હસ્તાંતર કરવાની શરત હોય ત્યાં લેણદાર અને દેવાદારનો સંબંધ હોતો નથી, તેથી નિશ્ચિત સમય પૂરો થતાં ગીરો છોડાવી શકાતો નથી. ફ્લૉપભોગી ગીરોમાં ગીરો-કર્તા ગીરો લેનારને મિલકતનો કબજો સોંપે છે અને મિલકતની આવક કે આવકનો ભાગ લેવાની છૂટ આપે છે. ગીરોની રકમ ચૂકવાય ત્યાં સુધી ગીરો-મિલકતનો કબજો ગીરો-ગ્રહીતા પાસે રહે છે અને મિલકતની આવક તે વ્યાજ કે/અને મુદ્દલ પેટે જમા કરે છે. ગીરો-રકમની કુલ ચુકવણી સુધી ગીરો-ગ્રહીતા કબજો રાખી શકે છે. આમાં કોઈ સમયમર્યાદા નથી. ઇંગ્લિશ ગીરોમાં ગીરો-રકમ ચૂકવવા ગીરો-કર્તા અંગત રીતે જવાબદાર બને છે. તેમાં રકમની ચુકવણીની તારીખ નિશ્ચિત હોય છે. ગીરો-ગ્રહીતાને મિલકતનું નિરપેક્ષ હસ્તાંતર કરવામાં આવે છે, પરંતુ ગીરો-રકમની ચુકવણી, જો નિશ્ચિત તારીખે કે તે પહેલાં કરવામાં આવે તો, મિલકતનું પુન: હસ્તાંતર ગીરો-ગ્રહીતાએ કરવું પડે છે.

સ્વત્વાધિકારના દસ્તાવેજોની અનામતથી ગીરો : મુંબઈ, કૉલકાતા અને ચેન્નાઈમાં તથા રાજ્યસરકાર સત્તાવાર રીતે નક્કી કરે તેવાં શહેરોમાં દેવાદાર જામીનગીરી તરીકે મિલકતના દસ્તાવેજો લેણદાર કે તેના એજન્ટને સોંપે તો આ જાતનું ગીરો ઉત્પન્ન થાય છે. ઇંગ્લિશ કાયદામાં આને સમન્યાયી ગીરો કહે છે, પણ ભારતમાં તેનો કાયદામાં સમાવેશ કર્યો હોવાથી તે કાનૂની ગીરો છે. આમાં ગીરો-કર્તાની અંગત જવાબદારી હોતી નથી. છેલ્લો પ્રકાર અનિયમિત ગીરોનો છે. જે ગીરોનો સમાવેશ ઉપર્યુક્ત ગીરોના પ્રકારોમાં ન થતો હોય તે અનિયમિત ગીરો છે. ગીરોની રકમ રૂ. 100 કે તેથી વધુ હોય તો તેની નોંધણી ફરજિયાત છે. ગીરો-કર્તાનો મુખ્ય અધિકાર રકમ ભરપાઈ કરીને ગીરો-મુક્તિ કરાવવાનો છે. કહેવાય છે કે ‘એક વખત ગીરો એટલે હંમેશનું ગીરો.’ રકમ ચૂકવવાનો સમય થઈ ગયા પછી પણ ગીરો-મુક્તિ કરાવી શકાય છે, પરંતુ તે પહેલાં પક્ષકારોના કૃત્યથી કે અદાલતના હુકમથી ગીરો-મુક્તિબંધી થયેલી ન હોવી જોઈએ. ગીરો-મુક્તિનો અધિકાર ગીરોનો જ એક ભાગ હોઈ તે પર કોઈ મર્યાદા (clog on redemption) મૂકી શકાય નહિ. ગીરો-મુક્તિના અધિકાર પર મર્યાદા મૂકતી શરત વ્યર્થ છે. ગીરો-ગ્રહીતાના કબજા દરમિયાન ગીરો-મિલકતમાં કોઈ વધારો થયો હોય તો ગીરો-કર્તા તેવા વધારાનો હકદાર બને છે. ગીરો-ગ્રહીતાએ મિલકતમાં સુધારો કર્યો હોય તોપણ તેનો હકદાર ગીરો-કર્તા બને છે, સિવાય કે સુધારો મિલકતને નાશ કે બગાડમાંથી બચાવવા કે જામીનગીરીને અપૂરતી બનતી અટકાવવા કે જાહેર સત્તાધિકારીના કાયદેસરના હુકમના પાલન માટે કરવામાં આવ્યો હોય. એ રીતના સુધારાનો ખર્ચ વ્યાજ સાથે ચૂકવવા ગીરો-કર્તા બંધાયેલો છે. ગીરો-ગ્રહીતાને ગીરો રકમ ચૂકવવાની થાય ત્યારબાદ ગીરો-રકમની ચુકવણી માટે દાવાનો કે ગીરો-મુક્તિબંધી અથવા મિલકતના વેચાણનો અધિકાર મળે છે. શરતી વેચાણથી ગીરો કરેલું હોય તો તે ફક્ત ગીરો-મુક્તિબંધીનો જ દાવો કરી શકે છે. ગીરો-મિલકતનો પૂર્ણત: કે અંશત: નાશ થાય કે જામીનગીરી અપૂરતી બને તો તે ગીરો-કરજ માટે દાવો કરી શકે છે; પણ તે પહેલાં તેણે જામીનગીરી પૂર્ણ કરવા માટે ગીરો-કર્તાને તક આપવી જોઈએ. ગીરો-કર્તાએ જો એક મિલકતનું બે વખત ગીરો કર્યું હોય અને તેમાં જો પ્રથમ ગીરો-ગ્રહીતા પ્રત્યે કપટ, ગેરરજૂઆત કે ઘોર ઉપેક્ષા હોય તો ત્યારપછીના ગીરો-ગ્રહીતાને ગીરો રકમની વસૂલાત માટે ક. 78 મુજબ અગ્રતા મળે છે.

ગીરો-મુક્તિ : ગીરો-કર્તા ઉપરાંત જે વ્યક્તિને ગીરો-મુક્તિમાં કોઈ હિત હોય તે, ગીરો-કરજ માટેનો જામીન અને જેણે મિલકતના વહીવટ માટેના દાવામાં ગીરોમિલકતના વેચાણનું હુકમનામું મેળવ્યું હોય તેવો ગીરો-કર્તાનો લેણદાર ગીરો-મુક્તિ (redemption) માટે દાવો કરી શકે છે. જેણે ગીરો-મુક્તિ કરાવી હોય તેને ગીરો-કર્તા સામે કે કોઈ બીજા ગીરો-ગ્રહીતા સામે હોય તેવા જ અધિકારો મળે છે. આને પ્રતિસ્થાપન(subrogation)નો સિદ્ધાંત કહે છે.

સ્થાવર મિલકતના ભાડાપટ્ટા : ભાડાપટ્ટાનો કરાર એટલે એવો કરાર કે જેનાથી ભાડાની રકમનો અવેજ લઈ મિલકતના ઉપભોગનો અધિકાર આપવામાં આવે છે. તે અમુક સમયનો કે કાયમી હોઈ શકે. કોઈ અનિશ્ચિત બનાવ બને ત્યાં સુધીનો ભાડાપટ્ટો વ્યર્થ છે. ખેતીવિષયક કે ઉત્પાદનના હેતુઓ માટેનો ભાડાપટ્ટો વરસોવરસનો ગણાય છે અને તેનો અંત વર્ષના અંતે પૂરી થતી છ માસની નોટિસથી આણી શકાય. ભાડાપટ્ટો મૌખિક સમજૂતીથી પણ કરી શકાય, પરંતુ વરસોવરસ કે એક વરસથી વધુ સમયના ભાડાપટ્ટાની નોંધણી ફરજિયાત છે. ભાડે રાખનારની મિલકતને સારી સ્થિતિમાં રાખવાની, તેને હાનિકારક કૃત્ય નહિ કરવાની, કાયમી બાંધકામ નહિ કરવાની અને ભાડાપટ્ટાનો અંત આવ્યે કબજો પાછો સોંપવાની જવાબદારી હોય છે. ભાડાપટ્ટાનો અંત સમય પૂરો થવાથી, શરતી બનાવ પર આધારિત હોય તો તે બનાવ બનવાથી, ભાડે આપનારના હિતનો અંત આવવાથી, હિતોના વિલીનીકરણથી, ભાડે લેનારના હિતના પરિત્યાગથી, જપ્તીથી કે એક પક્ષકારે તેનો અંત આણવાની નોટિસનો સમય પૂરો થવાથી આવે છે.

મિલકતનું હસ્તાંતર વિનિમયથી પણ થઈ શકે. તેમાં વસ્તુની સામે વસ્તુનું હસ્તાંતર થાય છે, પરંતુ વસ્તુ સામે પૈસાની અદલાબદલી વિનિમય ન કહેવાય, તે વેચાણ બને. પૈસાની સામે પૈસાનો વિનિમય પણ થઈ શકે, તે એ શરતે કે બંને કાયદેસરનાં ચલણી નાણાં હોવાં જોઈએ.

બક્ષિસ : બક્ષિસ અવેજ સિવાયનું હસ્તાંતર છે. બક્ષિસમાં સ્વીકાર આવશ્યક છે. બક્ષિસ સ્વીકાર્યા પહેલાં બક્ષિસ-ગ્રહીતાનું અવસાન થાય તો બક્ષિસ વ્યર્થ બને છે. સ્થાવર મિલકતની બક્ષિસ માટે નોંધણી કરવી પડે. જંગમ મિલકતની બક્ષિસ સોંપણી અને સ્વીકારથી થાય છે. બોજા સાથેની બક્ષિસ સ્વીકારનાર બોજો ન સ્વીકારે તો બક્ષિસ વ્યર્થ બને. કોઈની સમગ્ર મિલકતની બક્ષિસ લેનાર તે મિલકત બાબતની તમામ જવાબદારીઓ માટે અંગત રીતે જવાબદાર બને છે.

જમીન સંબંધી અન્ય કાયદા : (1) શહેરી જમીન ટોચમર્યાદાનો કાયદો, 1976 : આ કાયદો શહેરી જમીનોના વિકાસ માટે અને સમાજના જુદા જુદા વર્ગોને મકાનની જમીન ઉપલબ્ધ થાય તે માટે 1976માં ઘડાયો હતો. શહેરોમાં વસ્તીવધારાને લીધે જમીનોના ભાવ વધતા જતા હતા અને સંઘરાખોરો વિશાળ જમીનો ખરીદીને ભાવવધારાના લોભે વેચતા નહોતા અને તેથી મધ્યમવર્ગ અને ગરીબોને વાજબી ભાવે જમીનો મળતી નહોતી; તેથી આ કાયદાથી જુદા જુદા વિસ્તારોની જમીનોની ટોચમર્યાદા નક્કી કરીને એક વ્યક્તિ. કે સંસ્થાને અમુક ક્ષેત્રફળથી વધુ જમીન રાખવાની મનાઈ કરીને વધારાની જમીન સરકાર પ્રાપ્ત કરે, અથવા તો જમીનમાલિકોને તે જમીનમાં જરૂરિયાતવાળા વર્ગની વ્યક્તિઓ માટે ઓછા ક્ષેત્રફળવાળા ટુકડા કરીને રહેવાના મકાન માટે તેમને આપે તેવી યોજના બનાવવાની છૂટ આપી હતી. જોકે આવી યોજનાઓનો ખૂબ દુરુપયોગ થવાથી અને જમીનો યેન કેન પ્રકારે ધનિકોના હાથમાં જવાથી અને તેમાં ગરીબ અને મધ્યમ વર્ગને બદલે બીજાઓને માટેનાં વધુ ક્ષેત્રફળ સાથેનાં મકાનો બની જવાથી તેમજ યોજનાઓમાં ભ્રષ્ટાચાર થવાથી પાછળથી આ કાયદો રદ કરવામાં આવ્યો છે.

(2) 1960નો ખેતજમીન માલિકી ટોચમર્યાદાનો કાયદો : ખેતી માટે જમીનની જરૂરિયાતવાળી વ્યક્તિઓ, સહકારી કૃષિ-મંડળીઓ વગેરે માટે ખેતીની જમીનોના સંપાદન માટે અને સાર્વજનિક હિતમાં ખેતીની જમીનની વહેંચણી કરવા માટે આ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો છે. આ કાયદામાં જિલ્લાવાર એક વ્યક્તિ માટે ખેતીની જમીનની ટોચમર્યાદા રાખી છે. તે ઉપરાંતની જમીન સરકાર હસ્તક જાય છે અને તે બીજા જરૂરિયાતવાળા ખેડૂતોને વહેંચવામાં આવે છે. ‘ખેતી’ની વ્યાખ્યામાં અનાજ વગેરેની ખેતી ઉપરાંત બાગબાની, પાક, ઘાસ ઉગાડવું, ચરાઈ માટે ઉપયોગ કરવો, ડેરી-ઉદ્યોગનો, મરઘાં-બતકાંના ઉછેરનો, પશુસંવર્ધનનો અને લાકડાં કાપવાનો સમાવેશ થાય છે. આ કાયદો 1 સપ્ટેમ્બર, 1961થી અમલમાં આવ્યો છે. આ કાયદાથી (1) બારમાસી સિંચાઈની જમીન, (2) મોસમી સિંચાઈની જમીન, (3) ઊંચી જિરાયત જમીન અને (4) જિરાયત જમીન એમ જમીનના વિભાગ પાડી દરેકની જુદી ટોચમર્યાદા નક્કી કરાઈ છે. ‘જાતે ખેતી કરવી’ એટલે પોતાના શ્રમથી, પોતાના કુટુંબની વ્યક્તિના શ્રમથી અથવા પોતાના કે પોતાના કુટુંબના સભ્યની અંગત દેખરેખ નીચે દહાડિયા રાખીને ખેતી કરવી. વિધવા કે સગીર કે શારીરિક કે માનસિક અશક્તિવાળી વ્યક્તિ કે સશસ્ત્ર દળનો સભ્ય નોકરો રાખીને ખેતી કરાવે તો તે જાતે કરેલી ખેતી ગણાય છે, ‘વ્યક્તિ’માં સંયુક્ત કુટુંબનો સમાવેશ થાય છે.

આ જમીનોને આ કાયદાની જોગવાઈઓમાંથી મુક્તિ આપવામાં આવેલી છે : (1) સરકારી માલિકીની જમીન, (2) સ્થાનિક સત્તામંડળની માલિકીની જમીન, (3) ખેતી સિવાયના અન્ય વિકાસ માટે અલગ રાખેલી જમીન, (4) નિર્દિષ્ટ તારીખે અસ્તિત્વમાં હોય તેવી હૉસ્પિટલ માટેના સાર્વજનિક ટ્રસ્ટની જમીન, (5) કૃષિશિક્ષણ આપતા સાર્વજનિક ટ્રસ્ટની જમીન, (6) પાંજરાપોળની કે તેના નિભાવ માટેની જમીન, (7) ઉદ્યોગ કમિશનરે પ્રમાણિત કરેલી ઔદ્યોગિક ઉપક્રમ માટેની જમીન, (8) જમીનવિકાસ બૅન્કની જમીન, (9) સહકારી મંડળીઓએ ધરાવેલી સરકારમાન્ય જમીન અને (10) સરકારમાન્ય ભૂદાનની જમીન. આવી મુક્તિ આપેલી જમીનોનું હસ્તાંતર કે ભાગલા થઈ શકે નહિ. ફળઝાડો ઉગાડવાની જમીન ખેતીની જમીનમાં ગણાતી; પણ હવે તેને ઊંચી જિરાયત જમીનની ટોચમર્યાદા લાગુ પડે છે. ટોચ માટે એકમ પાંચ માણસના કુટુંબનું છે. પાંચ સભ્યો કરતાં વધુ સભ્યોવાળા કુટુંબને સભ્યદીઠ ટોચ કરતાં વધુ જમીન (બમણી ટોચની મર્યાદામાં) રાખવાની જોગવાઈ છે. સરકારના પરિપત્ર (નં. આઇસીએચ-1076/ 130 132 – એએલસી તા. 13–12–76) મુજબ સંયુક્ત કુટુંબમાં ગમે તેટલા સભ્યો હોય તો તેમાંના દરેક પુખ્ત વયના પુત્રને અલગ વ્યક્તિ ગણવાનો છે અને તેને ટોચમર્યાદાનો અલગ એકમ મળી શકે. આવા પુખ્ત વયના પુત્રના નામે તા. 1–4–1976ના રોજ જમીન હતી કે નહિ તે પ્રશ્ન ધ્યાનમાં લેવાનો નથી. ટોચમર્યાદાની જમીનની તબદીલી નિયત દિવસ પછી કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય થઈ શકે નહિ. સને 1959ના જાન્યુઆરીની 15મી તારીખ પછી અને ટોચમર્યાદાના કાયદાની શરૂઆત પહેલાં કોઈ પણ વ્યક્તિએ જમીનની તબદીલી કરી હોય કે ભાગલા કર્યા હોય તો તે આ કાયદાને નિષ્ફળ બનાવવા માટે કરેલ ગણાશે. ગણોતિયા હસ્તકની જમીન જો ફાજલ કરવાપાત્ર હોય તો તે જમીન સરકારમાં ન જતાં જમીનમાલિકને, જો તેનો જાતે ખેતી કરવાનો હક જીવિત હોય તો, મળશે. આ કાયદામાં જુદા જુદા વર્ગની ફાજલ જમીન માટે જમીનમાલિકને આપવાના વળતરનાં જુદાં જુદાં કોષ્ટકો છે. આ કાયદા નીચે સરકારને પ્રાપ્ત થતી જમીનની ફાળવણી સહકારી કૃષિ મંડળી, ખેતમજૂરો, ભૂમિહીન વ્યક્તિઓ કે નાના ખેડૂતોને કરવામાં આવે છે.

(3) 1948નો ગણોતધારો : ગણોતિયાઓની સ્થિતિ સુધારવા માટે અને જમીનમાલિક અને ગણોતિયા વચ્ચેના સંબંધોમાં એકસૂત્રતા લાવવા માટે મુંબઈ પ્રાંતમાં 1939નો ગણોતધારો ઘડવામાં આવ્યો હતો, જેનાથી ‘રક્ષિત ખેડૂત’નો એક ખાસ વર્ગ ઊભો કરાયો હતો. ત્યારબાદ તેમાં આજ સુધી ઘણા સુધારા થયા છે. જે વ્યક્તિ કાયદેસર રીતે બીજાની જમીન ખેડતી હોય તો તેને ‘માની લીધેલો’ (deemed) ખેડૂત ગણવામાં આવે છે. જે ખેડૂતો તા. 1 જાન્યુઆરી, 1938 પહેલાં 6 વરસથી ગણોતિયા હોય તેમને ‘રક્ષિત ગણોતિયા’ ગણવામાં આવે છે. ત્યારબાદ તા. 1 જાન્યુઆરી, 1945 પહેલાં છ વરસથી ખેતી કરતા ગણોતિયાઓ પણ ‘રક્ષિત’ ગણાયા. આ કાયદાથી ‘નિશ્ચિત દિન’ એટલે તા. 15 જૂન, 1955 બાદ કોઈ વ્યક્તિ ટોચમર્યાદાથી વધુ ખેતીની જમીન રાખી શકે નહિ. આ કાયદાની કલમ 32 અન્વયે ‘ખેડૂત દિન’ એટલે તા. 1 એપ્રિલ, 1957ના દિવસે જે કોઈ ગણોતિયો હોય તે દરેક આ કાયદાની બીજી જોગવાઈઓને અધીન, જમીન-માલિક પાસેથી જમીન ખરીદનાર ગણાશે, એ શરતે કે (અ) આવો ખેડૂત ગણોતિયા તરીકે જાતે જમીન ખેડતો હોય. આ કલમથી ‘ખેડે તેની જમીન’નો સિદ્ધાંત અપનાવીને ખેડૂતોને જમીનમાલિકોના બંધનમાંથી કાયમી રીતે મુક્ત કર્યા છે. ખેતીની જમીનની આવક પર આવકવેરો નહિ લાગવાથી યેન કેન પ્રકારેણ ઘણી સમૃદ્ધ વ્યક્તિઓ પણ ખેડૂત બનવા માંડી છે.

(4) જમીન સંપાદન ધારો, 1894 : જાહેર હેતુ માટે સરકારને જમીન સંપાદન કરવાની સત્તા આપતા આ ધારામાં સને 1984 સુધીમાં ઘણા સુધારા થયા છે. આ કાયદાની કલમ 3(એ) ‘જમીન’ની વ્યાખ્યા આપે છે, જેમાં જમીનમાંથી મળતા લાભો ઉપરાંત જમીન સાથે કાયમી રીતે જોડાયેલી વસ્તુઓનો સમાવેશ થાય છે. ‘જાહેર હેતુ’ના અર્થમાં ગ્રામવિકાસ, નગરયોજના, ગ્રામયોજના, સરકારી વિકાસ યોજના, સરકારી નિગમો માટે કરેલી જમીનની જોગવાઈ, ગરીબો અને જમીન-વિહોણાઓ માટેની વસવાટ-યોજના; કેળવણી, વસવાટ, તંદુરસ્તી; ઝૂંપડપટ્ટી હઠાવવી વગેરે માટેની યોજના તેમજ એવી બીજી યોજનાઓનો સમાવેશ થાય છે. કલમ 4 મુજબ જાહેર હેતુ માટે જ્યારે સરકારને કોઈ જમીનની જરૂરિયાત જણાય ત્યારે જે તે પ્રદેશનાં બે દૈનિકો, જેમાં એક પ્રાદેશિક ભાષાનું હોવું જોઈએ તેમાં અને ગેઝેટમાં તે બાબતનું પ્રાથમિક જાહેરનામું (notification) બહાર પાડશે અને જાહેર સૂચના આપશે, જેનાથી અધિકૃત અમલદાર તે જમીનમાં પ્રવેશીને મોજણી કરી શકશે કે બીજી તપાસ કરી શકશે; પરંતુ રહેઠાણના ઘરમાં તેના કબજેદારની મંજૂરી સિવાય પ્રવેશી શકશે નહિ. સંપાદન બાબતે જો કોઈને વાંધો હોય તો તે કલેક્ટર સમક્ષ લેખિત રજૂઆત કરશે અને કલેક્ટર તેને સાંભળીને નિર્ણય આપશે અને પોતાની ભલામણો સાથે તે સરકારને મોકલશે. તેના પરનો સરકારી નિર્ણય આખરી ગણાશે. કલેક્ટરના રિપૉર્ટથી સંતોષ થાય તો સરકારને તે જમીનની જાહેર હેતુ માટે જરૂર છે એવી ઘોષણા (declaration) કલમ 6 મુજબ ઉપર જાહેરનામા બાબતે જણાવ્યા મુજબ ગેઝેટ અને બે દૈનિકોમાં કરવામાં આવશે. આવી ઘોષણા 1984ના જમીન સંપાદન-ધારાના સુધારા બાદ પ્રાથમિક જાહેરનામું બહાર પાડ્યા પછી એક વર્ષ બાદ થઈ શકશે નહિ. ત્યારબાદ કલેક્ટર તે જમીનની માપણી કરશે અને જાહેર નોટિસ સગવડવાળી જગાએ કે જમીન નજીક આપીને, તે જમીનના વળતર માટે દાવો કરવામાં રસ ધરાવતા લોકોને પોતાની સમક્ષ રજૂઆત કરવા જણાવશે. ત્યારબાદ કલેક્ટર કલમ 11 મુજબ તપાસ કરશે અને રસ ધરાવતા લોકોને, વાંધા વગેરે બાબત સાંભળીને વળતરનો ચુકાદો (award) આપશે; જેમાં જમીનનું ક્ષેત્રફળ, વળતર અને હિત ધરાવતા પક્ષકારોમાં વળતરની ફાળવણી, સામાન્ય રીતે સરકારની મંજૂરી લઈને, જાહેર કરશે અને તેની સૂચના રસ ધરાવતા પક્ષકારોને આપશે. ચુકાદો આપ્યા બાદ કલેક્ટર જમીનનો કબજો લેશે અને જમીન સરકારી માલિકીની બનશે. ઍવૉર્ડ બાબત જો કોઈને વાંધો હોય તો તે ઍવૉર્ડને રેફરન્સ માટે કોર્ટ સમક્ષ મોકલવા કલેક્ટરને લેખિત અરજી કરશે અને કલેક્ટર કોર્ટને જમીનની સ્થિતિ, માપ, તે પરનાં મકાનો, વૃક્ષો વગેરે તેમજ તેમાં હિત ધરાવનારાઓનાં નામો, ઍવૉર્ડની રકમ વગેરેની કારણો સાથે માહિતી આપશે. વળતર નક્કી કરવા માટે નીચેની બાબતો ધ્યાનમાં લેવામાં આવશે : (1) જમીનની પ્રવર્તમાન બજાર-કિંમત, (2) તેમાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિને થતું નુકસાન, (3) જમીન-સંપાદનથી હિત ધરાવનારની બીજી જમીનોને થતું નુકસાન, (4) જો નિવાસસ્થાન બદલવું પડે તો તેથી થતું નુકસાન, (5) જાહેરનામા અને ઘોષણા વચ્ચેના સમયમાં જમીનના નફામાં થયેલું નુકસાન વગેરે. ક. 25 મુજબ કોર્ટ કલેક્ટરે નક્કી કરેલ વળતરમાં ઘટાડો કરી શકે નહિ. કલેક્ટર સંપાદન કરેલી જમીનના કબજેદારને વળતરની રકમ આપશે, પરંતુ તેમાં જો કોઈ વાંધા હોય તો તે કોર્ટમાં જમા કરાવશે. જોકે કબજેદાર પોતે પણ વાંધા સાથે તે રકમ લઈ શકે છે.

નિગમોના કામદારોના કલ્યાણ માટે સરકાર જમીન સંપાદન કરી શકે છે. નિગમ ન હોય તેવા કોઈ ઉદ્યોગગૃહમાં 100થી ઓછા કામદારો ન હોય તો તે પણ કામદારોનાં વસવાટનાં મકાનો માટે સરકાર મારફતે જમીન સંપાદન કરાવી શકે છે. કલેક્ટર અને કલેક્ટર સમક્ષના પક્ષકારો માટે ઍવૉર્ડ આખરી ચુકાદો છે; પરંતુ જમીનમાં હિત ધરાવતી ત્રાહિત વ્યક્તિઓ કલેક્ટર સમક્ષ અથવા કલમ 18 મુજબની રેફરન્સ કોર્ટ સમક્ષ કે બીજી દીવાની કોર્ટ સમક્ષ ઍવૉર્ડ બાબતે દાદ માગી શકે છે.

(5) 1947નો મુંબઈ ભાડા–નિયંત્રણ ધારો : આ ધારો ભાડા તથા હોટલ અને વિશ્રામગૃહોના દરોના નિયંત્રણ માટે ઘડાયો છે. આ પહેલાં 1939નો ભાડા-નિયંત્રણ ધારો અમલમાં હતો, જેનાથી મકાનમાલિકના ધોરણસરના ભાડા(standard rent)થી વધુ ભાડું લેવાના અને મકાનનો કબજો લેવાના અધિકાર પર નિયંત્રણ મુકાયેલું.

આ ધારો સરકારી કે સ્થાનિક સત્તાવાળાઓનાં મકાનોને કે ધર્માદા સંસ્થાઓનાં જાહેર હેતુ માટે વપરાતાં મકાનોને લાગુ પડતો નથી. ‘મકાન-માલિક’ એટલે એવી વ્યક્તિ જે ભાડું લેતી હોય કે લેવાનો હક ધરાવતી હોય. ‘ધોરણસરનું ભાડું’ એટલે જે ભાડું કોર્ટે કે નિયામકે ધોરણસરનું ઠરાવ્યું હોય તે અને જ્યાં તે ન ઠરાવ્યું હોય ત્યાં તા. 1લી સપ્ટેમ્બર, 1940ના રોજ જો મકાન ભાડે આપેલું હોય તો તે તારીખે લેવાતું ભાડું, અથવા તે તારીખે જો મકાન ભાડે ન આપેલું હોય તો તે દિવસ પહેલાં ભાડે આપેલું હોય તો તે દિવસે લેવાતું ભાડું, અથવા 1–9–1940 પહેલાં ભાડે ન આપેલું હોય તો ત્યારબાદ પહેલી વખત જે ભાડું નક્કી થયું હોય તે ભાડું, અથવા કલમ 11ના સંદર્ભમાં કોર્ટે નક્કી કરેલું ભાડું. મકાનમાં સુધારા કર્યા હોય તો ભાડૂતની સંમતિથી વધુ ભાડું લઈ શકાય; પરંતુ માત્ર મરામત માટે ભાડું વધારી શકાય નહિ. જો મકાનમાલિક સ્થાનિક કરો ભરતો હોય અને તેમાં વધારો થાય તો તે ભાડામાં ટૅક્સના વધારાના પ્રમાણસર ભાડું વધારી શકે છે. કલમ 12 મુજબ ભાડૂત ધોરણસરનું ભાડું નિયમિત ભરતો હોય અને ભાડાની શરતોનું પાલન કરતો હોય તો માલિકને મકાનનો કબજો લેવાનો અધિકાર નથી. જો ધોરણસરના ભાડા બાબત તકરાર ન હોય અને ભાડૂતે છ કે તેથી વધુ માસનું ભાડું ન ભર્યું હોય તો 1 માસની નોટિસ આપીને મકાન-માલિક મકાન ખાલી કરાવવાનો દાવો કરી શકે છે, પરંતુ જો સુનાવણીના પહેલા દિવસે કે ત્યારબાદ કૉર્ટ નક્કી કરે તે દિવસે ભાડૂત બાકી ભાડું ભરી દે અને ત્યારબાદ નિયમિત ભરે તો કબજાનું હુકમનામું થશે નહિ. જો ધોરણસરના ભાડાની તકરાર હોય તો, જો નોટિસનો સમય પૂરો થતાં પહેલાં ભાડૂત ધોરણસરના ભાડા માટે અરજી કરે અને કોર્ટ નક્કી કરે તે ભાડું ભરે, તોપણ માલિકને કબજો મળે નહિ. કલમ 13 મુજબ નીચેના સંજોગોમાં મકાનમાલિક ભાડૂત પાસેથી ભાડે આપેલ મકાનનો કબજો મેળવવા હકદાર બને છે : (1) મિલકત હસ્તાંતર કાયદાની કલમ 108 (ઓ) વિરુદ્ધનું કૃત્ય કરે એટલે કે જે હેતુ માટે મકાન ભાડે રાખ્યું હોય તેને બદલે બીજા હેતુ માટે ઉપયોગ કરે; (2) માલિકની સંમતિ સિવાય કાયમી બાંધકામ કરે; (3) પડોશીઓને ઉપદ્રવ કરે કે મકાનનો અનૈતિક કે ગેરકાયદેસર કૃત્યો માટે ઉપયોગ કરે કે તેને મ્યુ. કૉર્પોરેશન ઍક્ટની કલમ 394 કે 394–એ નીચે સજા થાય; (4) ભાડૂતે મકાન ખાલી કરવાની નોટિસ આપી હોય અને માલિકે તે મકાન વેચવાનો કે અન્યને ભાડે આપવાનો કરાર કર્યો હોય; (5) ભાડૂતે ગેરકાયદેસર રીતે મકાન પેટાભાડે આપ્યું હોય; (6) નોકરીને હિસાબે મકાન ભાડે આપ્યું હોય તો તે નોકરીનો અંત આવતાં; (7) મકાનમાલિકને શુદ્ધબુદ્ધિપૂર્વક પોતાને માટે કે જેના લાભ માટે મકાન હોય તેને માટે કે સાર્વજનિક ટ્રસ્ટના ટ્રસ્ટીને ટ્રસ્ટના હેતુઓ માટે મકાનની જરૂર હોય ત્યારે અને (8) મકાન બેથી વધારે માળવાળું ન હોય અને મકાનમાલિકને તે તોડી નાખવાની અને નવું બનાવવાની તાત્કાલિક જરૂર હોય; (9) મકાનની મરામતની તાત્કાલિક જરૂર હોય અને તે ખાલી કરાવ્યા સિવાય મરામત અશક્ય હોય; (10) સ્થાનિક સત્તાવાળાઓના હુકમથી મકાન તોડી પાડવાનું હોય; (11) જમીન ભાડે આપેલી હોય અને માલિકને શુદ્ધબુદ્ધિથી તે પર મકાન બાંધવું હોય; (12) મકાનનો બગીચો કે ખુલ્લી જમીન ભાડે આપી હોય અને માલિકને તે પર નવું મકાન બાંધવાની સ્થાનિક સત્તાવાળાઓએ મંજૂરી આપી હોય; (13) 1959ના વટહુકમ પહેલાં મકાન પેટાભાડે આપેલું હોય અને મૂળ ભાડૂતે પેટાભાડૂત પાસેથી ધોરણસરના ભાડા કરતાં વધુ ભાડું, કે પ્રીમિયમ જેવી રકમ લીધી હોય; (14) જે હેતુ માટે મકાન આપ્યું હોય તે હેતુ માટે ભાડૂતે મકાન દાવો કરતાં પહેલાંના છ માસ માટે વાપર્યું ન હોય કે (15) ભાડૂતે આ કાયદો અમલમાં આવ્યા બાદ રહેઠાણનું મકાન બાંધ્યું હોય કે તેનો ખાલી કબજો મેળવ્યો હોય કે તેને ફાળવાયું હોય; પણ જો ઉપર્યુક્ત નં. (7) મુજબ મકાનમાલિકને મકાનની જરૂર હોય, પણ તેને વાજબી સગવડ ઉપલબ્ધ હોય અને ભાડૂતને વધારે મુશ્કેલી પડવાની હોય તો મકાનમાલિકને મકાનનો કબજો મળશે નહિ. જો માલિક કે ભાડૂત કોઈને મુશ્કેલી પડે તેમ ન હોય તો કોર્ટ મકાનના કોઈ વિભાગના કબજાનું હુકમનામું કરશે. જો મરામત માટે મકાનનો કબજો મળ્યો હોય અને મરામત પછી જો ભાડૂત મકાનમાં રહેવાનું પસંદ કરે તો તેને કબજો સોંપવો પડે. તે જ રીતે મકાન નવું બનાવ્યા બાદ પણ તેનું ધોરણસરનું ભાડું ભરવાની શરતે ભાડૂતને મકાનનો કબજો મળી શકે છે. જો મકાનમાલિક કે તેનો પ્રતિનિધિ ભાડૂત પાસેથી ધોરણસરના ભાડા ઉપરાંત કોઈ દંડ કે પ્રીમિયમ ભાડે આપવાની કે પેટાભાડે આપવાની શરત માટે લે તો તેને છ માસ સુધીની સજા અને જે વધુ રકમ લીધી હોય તેથી ઓછો નહિ તેવો દંડ થશે અને જો તે મકાનનો માલિક હશે તો તે મકાન જપ્ત પણ થઈ શકે છે. એ જ રીતે જો કોઈ ભાડૂત પોતાનો હક છોડવા કે તબદીલ કરવા કોઈ અવેજ માગશે કે મેળવશે તો તે ભાડૂત પણ છ માસ સુધીની સજા અને જે રકમ તેણે મેળવી હશે તેનાથી ઓછી નહિ તેવા દંડને પાત્ર થશે. ક. 21 મુજબ જો ભાડૂત નોટિસ આપે તો મકાનમાલિક તેને ધોરણસરના ભાડા તથા મંજૂર થયેલા વધારાની વિગતો નોટિસ મળ્યાના એક માસની અંદર આપશે અને જો તે તેમ નહિ કરે કે ખોટી વિગતો આપશે તો તે રૂ. 1000 સુધીના દંડને પાત્ર થશે. એ જ રીતે જો મકાનમાલિક નોટિસ આપશે તો ભાડૂત તેણે પોતાનું હિત પેટાભાડે આપ્યાની કે તબદીલ કર્યાની વિગતો નોટીસ મળ્યાના એક માસમાં આપશે અને તેમ કરવામાં કસૂર કરશે કે ખોટી વિગતો આપશે તો તે રૂ. 1000 સુધીના દંડને પાત્ર થશે. કલમ 23 મુજબ મકાનમાલિક મકાનની મરામત કરવા બંધાયેલો છે અને જો ભાડૂત તે કરાવી લેશે તો મરામતનું વાજબી ખર્ચ ભાડામાંથી કાપી લેશે. કલમ 24 મુજબ મકાનમાલિક ભાડૂતનો મકાન માટેનો જરૂરી સગવડોનો પુરવઠો રોકી શકશે નહિ. જો તે જરૂરિયાતનો પુરવઠો રોકશે તો ત્રણ માસ સુધીની સજા અને/કે દંડને પાત્ર થશે. આ જરૂરી વસ્તુઓમાં વીજળી, પાણી, ગટર વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. આ કાયદાના અમલ વખતે વસવાટ માટેનાં જે મકાનો હોય તેમનો ઉપયોગ બિનવસવાટ માટે મકાનમાલિક કરશે નહિ કે કરવા દેશે નહિ. આ નિયમના ભંગ બદલ તે ત્રણ માસની સજા અને/કે દંડને પાત્ર થશે. મકાનમાલિક ભાડાની રસીદ આપશે અને ન આપે તો રૂ. 100/- સુધીનો દંડ થશે. ભાડું બ્રિટિશ કૅલેન્ડર મુજબ જ લેવાશે.

આ કાયદાના અમલ માટેની હકૂમત સ્મૉલ કૉઝિઝ કોર્ટને આપવામાં આવી છે. જ્યાં આવી કોર્ટ ન હોય ત્યાં સિવિલ જજ (જૂ. ડિ.) કેસો ચલાવશે, અને જ્યાં સિવિલ જજ (જૂ. ડિ.) ન હોય ત્યાં સિવિલ જજ (સી. ડિ.) કેસો ચલાવશે. આવા કેસોના ચુકાદા પરની અપીલ સ્મૉલ કૉઝ ઍપેલેટ કોર્ટને થઈ શકે છે.

વારસાધારો : મિલકતની હેરફેર જીવંત વ્યક્તિઓ વચ્ચેના વ્યવહારો તેમજ કાયદાના અમલ ઉપરાંત વારસાથી પણ થાય છે. તેમાં હિંદુ અને મુસ્લિમ કાયદાના નિયમો ઉપરાંત સને 1925ના ભારતીય વારસાધારાના નિયમો અમલી બને છે. સ્થાવર મિલકતનો વારસો જે તે મિલકતને લાગુ પડતા સ્થાનિક કાયદા મુજબ અને જંગમ મિલકતનો વારસો અધિવાસ મુજબ મળે છે. અધિવાસ એટલે કાયમી રહેઠાણની જગા. કોઈ ભારતીય બ્રિટનમાં ગુજરી જાય અને તેનો અધિવાસ બ્રિટિશ હોય તો તેની ભારતમાંની સ્થાવર મિલકતનો વારસો ભારતીય વારસાધારા મુજબ અને જંગમ મિલકતનો વારસો બ્રિટિશ કાયદા મુજબ મળશે. જન્મનો અધિવાસ બદલી શકાય છે. સામાન્ય રીતે પત્નીનો અધિવાસ તેના પતિનો અને બાળકોનો અધિવાસ તેમના પિતાનો હોય છે. આ ધારો ભારતીય ખ્રિસ્તીઓને લાગુ પડે છે. કોઈ વ્યક્તિ વસિયતનામું કર્યા વગર ગુજરી જાય તો તેનો વારસો આ ધારા મુજબ કે હિંદુઓને હિંદુ કાયદા મુજબ અને મુસ્લિમોને શરિયત મુજબ મળે છે. પુખ્ત વયનો હિન્દુ પોતાની સ્વોપાર્જિત મિલકતનું વસિયત કરી શકે છે. કોઈ મુસ્લિમ પોતાની મિલકતથી વધુ મિલકતનું વસિયતનામું કરી શકતો નથી.

વસિયતનામું : કોઈ પણ પુખ્ત ઉંમરની સક્ષમ વ્યક્તિ પોતાની મિલકતનું વસિયતનામું (will) કરી શકે છે. વિલમાં વિલ કરનારની સહી અથવા તેની હાજરીમાં વિલ કરનાર વતી બીજા માણસની સહી અને બે સાક્ષીઓની સહીઓ જરૂરી હોય છે. સાક્ષીઓએ વિલ કરનારને વિલમાં સહી કરતાં જોયેલો હોવો જોઈએ. વિલ કરનાર તનમનની તંદુરસ્ત સ્થિતિમાં હોવો જોઈએ અને વિલ કોઈના પણ સીધા કે આડકતરા દ્બાણ કે અયોગ્ય પ્રભાવ વગર કરેલું હોવું જોઈએ. વિલથી આપેલી વસ્તુ ઉત્તરદાન અથવા વારસો (bequest) કહેવાય છે. તે બક્ષિસ નથી. મૃત્યુપથારી પર પડેલી વ્યક્તિ જે બક્ષિસ કરે તે ‘મૃત્યુઅપેક્ષા બક્ષિસ’ (donatio mortis causa) કહેવાય છે, પણ જો બક્ષિસ-કર્તા માંદગીમાંથી સાજો થાય તો તે રદ થાય છે. આવી બક્ષિસ જંગમ વસ્તુની જ થાય. વિલ સાદા કાગળ પર પણ કરી શકાય છે અને તેને માટે નોંધણી ફરજિયાત નથી. મૃત્યુ પહેલાં તે ગમે ત્યારે રદ કરી શકાય છે. તેનો અમલ મૃત્યુ બાદ કરવાનો હોઈ કોઈ પણ વ્યક્તિનું વિલ કરનારના મોત પહેલાં વિલથી આપેલી મિલકતમાં સ્થાપિત હિત (vested interest) ઉત્પન્ન થતું નથી. સાક્ષી કરનારને કરેલ ઉત્તરદાન વ્યર્થ છે. વિલમાં તેના વહીવટકર્તા(executor)ની નિમણૂક કરી શકાય છે. વિલથી વહીવટકર્તાને આપેલું ઉત્તરદાન, જો તે વિલનો અમલ કરવાનો ઇરાદો દેખાડે તો જ તેને મળે છે.

ઉત્તરદાનો શરતી કે આકસ્મિક હોઈ શકે. અનિશ્ચિત બનાવ પર આધારિત ઉત્તરદાન આકસ્મિક ગણાય. શરતી ઉત્તરદાનમાં જો શરતનું પાલન થાય તો જ મળે; પરંતુ ઉત્તરદાનમાં મિલકત તેમાંના સંપૂર્ણ હિત સાથે આપી હોય, પણ તેની આવક કે નફો અમુક રીતે જ વાપરવાની શરત હોય તો ઉત્તરદાન અમલી બને અને શરત વ્યર્થ ગણાય. કેટલાક સંજોગોમાં ઉત્તરદાનો વ્યર્થ ગણાય છે : (1) વિલ કરનારના મૃત્યુ વખતે ઉત્તરદાનગ્રહીતા અસ્તિત્વમાં ન હોય; (2) કોઈને મિલકતમાં આજીવન હિત આપેલું હોય અને આજીવન હિત ધારણ કરનારના જીવન દરમિયાન જન્મેલ વ્યક્તિને ત્યારપછીનું મિલકતનું સંપૂર્ણ હિત ન આપ્યું હોય; (3) શાશ્વતતાના નિયમ વિરુદ્ધનું ઉત્તરદાન હોય. શરત અશક્ય, ગેરકાયદેસર કે અનૈતિક હોય તો શરતી ઉત્તરદાન વ્યર્થ બને. શરતનું મહદ્અંશે પાલન થયું હોય તો ઉત્તરદાન અમલી બને છે.

મૃત્યુપત્રના અર્થઘટન માટે મૃત્યુપત્ર કરનારનો ઇરાદો શો હતો તે નક્કી કરવાનું હોય છે. મૃત્યુપત્રમાં અસ્પષ્ટતા હોય તો સ્પષ્ટતા માટે પુરાવો લઈ શકાય. વિલ કરનાર અને ઉત્તરદાન લેનાર એકસાથે મરણ પામે અને કોણ વહેલું મર્યું તે નક્કી ન થાય તો ઉત્તરદાન વ્યર્થ બને અને ઉત્તરદાન લેનાર પહેલો મર્યો હોય તોપણ ઉત્તરદાન વ્યર્થ બને, પણ જો તે વિલ કરનાર પછી મર્યો હોય તો તેના વારસો ઉત્તરદાનના હકદાર થાય. મૃત્યુપત્ર કરનારના મૃત્યુ વખતે વિલથી આપેલી વસ્તુ અસ્તિત્વમાં ન હોય તો તેનું ઉત્તરદાન વ્યર્થ છે.

મૃત્યુપત્રના વહીવટદારે વિલનું પ્રોબેટ (probate) એટલે કે મૃત્યુપત્રની સાબિતીનો દાખલો ન્યાયાલય પાસેથી લેવાનો હોય છે. તે માટે જિલ્લા-કોર્ટમાં અરજી કરવી પડે છે. જો કોઈ તેમાં વાંધો લે તો કોર્ટે દીવાની મુકદ્દમા જેવી કાર્યવહી કરવી પડે છે. મૃત્યુલેખપ્રમાણ (પ્રોબેટ) લીધા બાદ વિલનો અમલ કરી શકાય છે.

સુખાધિકારનો કાયદો : દરેક વ્યક્તિને પોતાની મિલકત બીજા કોઈની હરકત વગર ભોગવવાનો હક છે; પરંતુ સુખાધિકાર તેમાં અપવાદ છે. ભારતીય સુખાધિકાર (easement) કાયદો, 1882 મુજબ સુખાધિકાર એટલે અમુક જમીનના માલિકને કે કબજેદારને તે જમીનના લાભકારક ઉપયોગ માટે પોતાની ન હોય તેવી જમીન બાબતે કંઈક કરવાનો, કંઈક કૃત્ય ચાલુ રાખવાનો, કંઈક થતું અટકાવવાનો કે અટકાવવાનું ચાલુ રાખવાનો અધિકાર; દા.ત., कનો ख ની જમીન પરથી પોતાની જમીન પર આવવા જવાનો હક. આવા હકોમાં અન્યની જમીન પર ઢળતું છાપરું રાખવાનો, ઢોર ચારવાનો, ઉત્સવ ઊજવવાનો, બજાર ભરવાનો, પ્રકાશ મેળવવાનો, પાણીના નિકાલનો વગેરે હકોનો સમાવેશ થાય છે. જે મિલકત ધરાવવાથી આવો હક મળે તેને પ્રભુત્વશાળી (dominant) અને જે જમીન પર હક મળે તેને અધીનસ્થ (servient) મિલકત કહે છે. જે અધિકારો રૂઢિગત હોય, જેવા કે મેળો ભરવાનો અધિકાર, તે સુખાધિકાર નથી; કેમ કે તે પ્રભુત્વશાળી મિલકતના લાભાર્થે નથી. સુખાધિકાર વિધેયાત્મક કે નિષેધાત્મક, અવિરત કે તૂટક તૂટક, પ્રચ્છન્ન કે અપ્રચ્છન્ન, કાયમી કે મર્યાદિત સમયના, મુખ્ય કે સહાયક, જરૂરિયાતના કે અનુમાનિત અને શહેરી કે ગ્રામીણ હોય છે. પ્રકાશ મેળવવાનો અધિકાર અવિરત છે, જ્યારે માર્ગાધિકાર તૂટક છે; કેમ કે રસ્તા પર ચાલવાની ક્રિયા પ્રભુત્વશાળી માલિક સતત કરતો નથી. જે સુખાધિકારના ઉપયોગ વગર પ્રભુત્વશાળી મિલકતનો ઉપભોગ અશક્ય બને તે જરૂરિયાતનો સુખાધિકાર છે. જ્યારે પહેલાં સુખાધિકાર ન હોય, પરંતુ કાયદાની પ્રક્રિયાથી તે ઉત્પન્ન થાય તે અનુમાનિત (અર્ધ-quasi-easement) સુખાધિકાર કહેવાય; દા. ત., સંયુક્ત મકાનના ભાગ પડે ત્યારે એક વ્યક્તિના ભાગમાં આવેલ મિલકતના દાદરનો ઉપયોગ કરવાનો અધિકાર બીજી વ્યક્તિને મળે તે અનુમાનિત સુખાધિકાર ગણાય. અધીનસ્થ જમીનમાં સુખાધિકાર નીચેની રીતે આપી શકાય છે : (1) સ્પષ્ટ અનુદાનથી (by express grant), (2) ગર્ભિત અનુદાનથી, (3) અનુમાનિત પ્રકારથી, (4) રૂઢિથી, (5) કાયદાથી, (6) નિબંધનથી (by estoppel) અને (7) ચિરવ્યવહારથી. જે સુખાધિકાર કોઈ પણ જાતના અંતરાય સિવાય, ખુલ્લી રીતે શાંતિપૂર્વક, 20 વર્ષથી ભોગવાતો હોય તે કાયમી બની જાય છે; દા.ત., કોઈ મકાનમાં બીજાની જમીન પરથી આવતો પ્રકાશ કે હવા અથવા તે મકાનમાં જવા-આવવાનો રસ્તો 20 વર્ષથી વપરાશમાં હોય તો તે ચિરવ્યવહારથી (by prescription) મળેલો સુખાધિકાર ગણાય.

પ્રભુત્વશાળી મિલકતના ઉપભોગ સાથે સંકળાયેલ ન હોય તેવા ઉપભોગ માટે સુખાધિકારનો ઉપભોગ ન થઈ શકે. સુખાધિકારના ઉપભોગથી અધીનસ્થ માલિક પર ઓછામાં ઓછો બોજો પડે તેમ ઉપભોગ કરવો જોઈએ. સુખાધિકાર ભોગવવાની રીત બદલી શકાય, પરંતુ માર્ગાધિકાર હોય ત્યાં પ્રભુત્વશાળી માલિક રસ્તો પોતાની મરજી મુજબ બદલી શકે નહિ. સુખાધિકાર જાળવવા કાંઈ કરવું પડે તો તેનો ખર્ચ પ્રભુત્વશાળી માલિકને શિરે આવે છે. જ્યાં બાંધકામની મદદથી સુખાધિકારનો ઉપયોગ થતો હોય ત્યાં બાંધકામના અભાવે અધીનસ્થ મિલકતને થતા નુકસાનની જવાબદારી પ્રભુત્વશાળી માલિકની  હોય છે. જ્યાં સુખાધિકારમાં દખલગીરીથી પ્રભુત્વશાળી માલિકને ગણનાપાત્ર નુકસાન થતું હોય ત્યાં પ્રભુત્વશાળી માલિક વળતર માટે દાવો કરી શકે છે. દખલગીરીની શક્યતા કે ધમકી ઊભી થતાં પ્રભુત્વશાળી માલિક મનાઈ-હુકમનો દાવો કરી શકે. જો સુખાધિકારમાં અવરોધ થઈ ચૂક્યો હોય તો પ્રભુત્વશાળી માલિક વળતર કે મનાઈ-હુકમનો દાવો કર્યા સિવાય જાતે તે દૂર કરી શકે નહિ.

કેટલાક સંજોગોમાં સુખાધિકારનો નાશ થાય છે. (1) પ્રભુત્વશાળી માલિક દ્વારા અધીનસ્થ માલિકને સુખાધિકારમાંથી મુક્ત કરવાથી, (2) પ્રભુત્વશાળી અને અધીનસ્થની માલિકી એકબીજામાં ભળી જવાથી, (3) અધીનસ્થ મિલકતના માલિકના હકનું વિલયન (dissolution) થવાથી, (4) મર્યાદિત સમયનો સુખાધિકાર પાછો ખેંચવાથી, (5) મર્યાદિત સમય પૂરો થવાથી, (6) સુખાધિકારની જરૂરિયાત મટી જવાથી, (7) બિનઉપયોગી બનવાથી, (8) પ્રભુત્વશાળી મિલકતમાં કાયમી ફેરફાર થવાથી, (9) કુદરતી કે ઉચ્ચ બળથી અધીનસ્થ મિલકતમાં થયેલા કાયમી ફેરફારથી, (10) પ્રભુત્વશાળી કે અધીનસ્થ મિલકતનો સંપૂર્ણ નાશ થવાથી, (11) 20 વર્ષ સુધી સુખાધિકારનો ઉપયોગ બંધ થવાથી. સુખાધિકારનો નાશ થવાથી તેની સાથેના સહાયક સુખાધિકારનો પણ નાશ થાય છે.

પરવાનો : જે વ્યક્તિને કોઈ મિલકતના હસ્તાંતરનો અધિકાર હોય તે તેની સત્તાની મર્યાદા સુધી તે મિલકત વાપરવાનો પરવાનો લેખિત કે મૌખિક રીતે આપી શકે છે. પરવાનેદારને મિલકતમાં કોઈ હિત ઉત્પન્ન થતું નથી અને તે તેનું હસ્તાંતર કરી શકે નહિ. પરવાનો આપનારે પરવાનાવાળી મિલકતની ક્ષતિઓ અને જોખમોની જાણ પરવાનેદારને કરવી જોઈએ, પરવાનેદારે પરવાનાવાળી મિલકતને યથાવત્ જાળવવી જોઈએ. પરવાનો ગમે ત્યારે પાછો ખેંચી શકાય છે; પરંતુ જ્યારે અમુક સમય નક્કી કરીને પરવાનો આપ્યો હોય તો તેની મુદત પહેલાં તે પાછો ખેંચી શકાય નહિ. પરવાનાનો હેતુ પૂર્ણ થાય ત્યારે કે અશક્ય બને ત્યારે, પરવાનાવાળી મિલકત નષ્ટ થાય ત્યારે, પરવાનેદાર પરવાનાવાળી મિલકતનો માલિક બને ત્યારે, કોઈ હોદ્દાની રૂએ પરવાનો આપેલ હોય તો હોદ્દો રદ થાય ત્યારે અને પરવાનો 20 વર્ષ સુધી વપરાયો ન હોય ત્યારે તે નષ્ટ થાય છે. પરવાનો રદ થાય ત્યારે પરવાનેદારને પરવાનો આપનારે પોતાનો સામાન ખસેડવાનો વાજબી સમય આપવો જોઈએ.

છોટાલાલ છગનલાલ ત્રિવેદી