મૂલ્ય-નિર્ધારણ (Valuation) : મકાન કે અન્ય બાંધકામની યોગ્ય કિંમત નક્કી કરવાના અભિગમો. કિંમત-મૂલ્ય મિલકતના વેચાણભાવ, તેનાથી થતી આવક વગેરે બાબતો ધ્યાનમાં લઈને નિર્ધારિત કરવામાં આવે છે.
મકાન અથવા મિલકતના બાંધકામમાં થયેલા ખર્ચને પડતર કિંમત (cost) કહેવામાં આવે છે; પણ આવી પડતર કિંમત અને તેમાં રોકાયેલી મૂડી પરનું વ્યાજ તથા મિલકતમાંથી મળતો નફો મેળવીને કિંમત (price) બને છે. મકાન અથવા મિલકત(વસ્તુ)ની વેચાણ-કિંમતને તેનું મૂલ્ય (value) કહેવામાં આવે છે. કોઈ પણ વસ્તુનું મૂલ્ય તેની ઉપયોગિતા, સ્થિતિ, પ્રાપ્યતા, માગ વગેરે પર આધાર રાખે છે.
મૂલ્યનિર્ધારણ પાછળના હેતુઓ સામાન્ય રીતે નીચે મુજબના જોવા મળે છે :
(1) મિલકતનું ખરીદ-વેચાણ કરવા
(2) મિલકત પરનો વેરો નક્કી કરવા
(3) મિલકતનું ભાડું નિયત કરવા
(4) મિલકતને લોન માટે ગીરે મૂકવા
(5) મિલકતના ફરજિયાત સંપાદન માટે
(6) મિલકતનો વીમો ઉતરાવવા
(7) મિલકતની સુધારણા અને તેનો વિકાસ કરવા
(8) નગરનિયોજન લાગુ પાડવા
મૂલ્યના વિવિધ પ્રકારો : (1) ભંગારમૂલ્ય (scrap value) : જ્યારે કોઈ મિલકત કે વસ્તુ જૂની થઈ જાય અને એનું આયુષ્ય પૂરું થઈ જાય ત્યારે તેને તોડી પાડવામાં આવે છે. તેમાંથી મળતા ભંગાર-કાટમાળ વગેરેમાંથી જે કિંમત ઊપજે તેને મકાનના ભંગારનું મૂલ્ય (scrap value) કહેવામાં આવે છે. તોડેલ મિલકત કે ખોલેલા મશીનના ભાગ વેચવાથી જે કિંમત ઊપજે તે કિંમતમાંથી મિલકત તોડવાના કે મશીન ખોલવાના ખર્ચને બાદ કરીને જે ચોખ્ખી કિંમત ઊપજે તેને ભંગારનું મૂલ્ય ગણવામાં આવે છે. ઘણી વખત ભંગારનું મૂલ્ય શૂન્યથી ઓછું થઈ જાય છે, જે ખોટ દર્શાવે છે. R. C. C. બાંધકામનું ભંગાર-મૂલ્ય શૂન્યથી ઓછું હોય છે, કારણ કે તેને તોડવાનો ખર્ચ એની ઊપજતી કિંમત કરતાં વધારે હોય છે.
(2) જીર્ણોદ્ધાર–મૂલ્ય (salvage value) : કોઈ પણ મિલકત કે વસ્તુને તેનું આયુષ્ય પૂરું થયા પછી ખોલ્યા કે તોડી પાડ્યા વગર વેચી દેવામાં આવે તો તે ઊપજેલી કિંમતને તે મિલકત અથવા વસ્તુની જીર્ણોદ્ધાર કિંમત અથવા મૂલ્ય (salvage value) કહેવામાં આવે છે.
(3) બજાર–મૂલ્ય (market value) : જ્યારે કોઈ પણ મિલકત કે વસ્તુ બજારમાં વેચવામાં આવે ત્યારે તે સમયે તેની જે વેચાણ-કિંમત હોય તેને મિલકત કે વસ્તુનું બજાર-મૂલ્ય (market value) કહેવામાં આવે છે. કોઈ પણ મિલકત કે વસ્તુનું બજારમૂલ્ય વખતોવખત બદલાતું રહે છે, જે માટે સામાન્ય રીતે નીચેનાં પરિબળો જવાબદાર હોય છે :
(i) પુરવઠાની પ્રાપ્યતા તથા તેની માંગ
(ii) બાંધકામનો ખર્ચ
(iii) ખરીદ કરવાનો હેતુ
(iv) જનસંખ્યામાં વધારો
(v) મિલકત કે વસ્તુની હાલત તથા તેમાંથી થતી આવક
(4) ચોપડા મૂલ્ય (book value) : કોઈ પણ મિલકતના બાંધકામના ખર્ચ અથવા ખરીદ કિંમતમાંથી તે મિલકતનો વપરાશ થયો હોય તેટલાં વર્ષનું ઘસારાખર્ચ – depreciation (મિલકતના મૂલ્યમાં થતો ઘટાડો) બાદ કરીને મિલકતની જે કિંમત હિસાબી ચોપડામાં લખવામાં આવે તેને મિલકતનું ચોપડાનું મૂલ્ય (book value) કહેવામાં આવે છે. આ કિંમત દર વર્ષે મૂલ્યની કિંમતમાં કેટલો ઘટાડો મંજૂર રાખવામાં આવે છે તેના પર આધાર રાખે છે. દર વર્ષે મિલકતનું મૂલ્ય ઘટતું જાય છે અને છેલ્લે જ્યારે એનું આયુષ્ય પૂરું થઈ જાય છે ત્યારે તેનું મૂલ્ય ભંગારના મૂલ્ય જેટલું રહી જાય છે.
(5) આકારણી મૂલ્ય (estimated value) : સ્થાનિક સ્વરાજ્યની સંસ્થા દ્વારા મિલકત પર કર લેવાના હેતુથી કરેલ મિલકતની કિંમતની આકારણીને મિલકતનું આકારણી-મૂલ્ય કહે છે.
(6) પૂરક મૂલ્ય : મિલકતના કોઈ ભાગને તોડીને નવો બનાવવાનો હોય અને તે ભાગ માટે બજારના ચાલુ ભાવે જે ખર્ચ થયો હોય તેને પૂરક મૂલ્ય કહેવામાં આવે છે.
(7) સમાધાનકારી મૂલ્ય (conciliatory value) : કેટલીક વખત કોઈક મિલકત કે જમીનના મર્યાદિત માપને કારણે તેનો સ્વતંત્ર રીતે વિકાસ થઈ શકતો નથી, તેથી બજારમાં તેની યોગ્ય કિંમત મળતી નથી. આવી જમીન(મિલકત)ની બાજુની જમીનનો માલિક જ તેનો લાભદાયી ઉપયોગ કરી શકે અને તે વિચારથી જમીનના ટુકડાની દરખાસ્ત કરેલ કિંમત, બાંધકામ થઈ શકે તેવા જમીનના પ્લૉટની સરખામણીમાં તેમજ ખરીદનારની જરૂરિયાત પ્રમાણે વધારે કે ઓછી હોઈ શકે. તેવી કિંમતને સમાધાનકારી મૂલ્ય કહેવામાં આવે છે.
(8) સંકટપૂર્ણ મૂલ્ય (distressed value) : ખુલ્લા બજારમાં કોઈ મિલકતની જે કિંમત ઊપજી શકે તેના કરતાં ખાસ કારણોને લીધે ઓછી કિંમતે મિલકતને વેચવી પડે તો મિલકતની તેવી કિંમતને સંકટપૂર્ણ મૂલ્ય અથવા પીડિત મૂલ્ય કહેવામાં આવે છે.
(9) સટ્ટાકીય મૂલ્ય (speculative value) : કોઈ મિલકત ટૂંકસમયમાં (નજીકના ભવિષ્યમાં) નફાથી વેચવા માટે ખરીદાયેલી હોય અને તે માટે જે કિંમત આપવામાં આવે તેને સટ્ટાકીય મૂલ્ય કહેવામાં આવે છે.
(10) એકાધિકારી મૂલ્ય (solitary value) : કોઈ પણ વિસ્તારમાં પ્લૉટની સંખ્યા જેમ જેમ ઘટતી જાય તેમ તેમ તેની કિંમત પણ વધતી જશે. જ્યારે પ્લૉટની સંખ્યા જૂજ રહે અને સ્થળ સારું હોય તો પ્લૉટ વેચનાર વ્યક્તિ પ્લૉટની ઘણી ઊંચી કિંમત માંગે છે, જેને એકાધિકારી મૂલ્ય કહે છે. આ કિંમત બજારભાવ કરતાં ઘણી ઊંચી હોઈ શકે.
(11) સંભાવ્ય મૂલ્ય (anticipated value) : સમય પસાર થતાં મિલકત(કે જમીન)નો ભાવ વધશે અથવા ભવિષ્યમાં તેના વૈકલ્પિક વપરાશમાંથી વધુ વળતર મળશે તે બાબતને ધ્યાનમાં રાખી તેને ખરીદવા માટે જે કિંમત આપવામાં આવે તેને સંભાવ્ય મૂલ્ય કહે છે.
(12) ભાવનાશીલ મૂલ્ય (emotional value) : જો કોઈ વ્યક્તિ તેની મિલકત પ્રત્યે વિશેષ ભાવના ધરાવતી હોય તો તે ભાવનાશીલ થઈને તે મિલકતની તરંગી કિંમત માગે છે; જે કિંમતને ભાવનાશીલ મૂલ્ય કહેવામાં આવે છે. ભાવનાશીલ મૂલ્યને બજારભાવ સાથે કશી લેવા-દેવા નથી હોતી.
મૂલ્ય-નિર્ધારણમાં મિલકતના સંદર્ભે જુદી જુદી આવક અને ખર્ચાઓ અંગેની વિગતો જાણવી જરૂરી બને છે.
કુલ આવક : આ આવકમાં વિવિધ સ્રોતોમાંથી મેળવેલ આવકનો સમાવેશ થાય છે. આ આવકમાંથી ખર્ચા (outgoings) જેવા કે કામ કરવાનો ખર્ચ (operational charges) અને એકત્રિત કરવાનો ખર્ચ(collection charges)નો ઘટાડો કરવામાં આવતો નથી.
ચોખ્ખી કે સાફ આવક (net income) : કુલ આવકમાંથી કામ કરવાનો ખર્ચ તેમજ એકત્રિત કરવાના ખર્ચને બાદ કરીને જે આવક મેળવવામાં આવે તેને ચોખ્ખી કે સાફ આવક કહેવામાં આવે છે.
નિર્ગામી ખર્ચ (outgoings) : મકાનની ઊપજ કે આવકને નિભાવવા માટે જે ખર્ચ કરવામાં આવે તેને નિર્ગામી ખર્ચ કહેવામાં આવે છે.
નીચેના ખર્ચાઓનો સમાવેશ નિર્ગામી ખર્ચમાં કરવામાં આવે છે :
(i) કરવેરા
(ii) સમારકામ અને જાળવણી
(iii) વહીવટ અને વસૂલાત કરવાના ખર્ચાઓ
(iv) મકાન ખાલી રહેવાથી ભાડામાં ખોટ
(v) વીમાના હપતાઓ
(vi) પટ્ટે રાખેલ જમીન પર જો બાંધકામ કરવામાં આવ્યું હોય તો તેનું ભોંયભાડું (ground rent)
(vii) ઘસારા ફંડ (sinking fund)
(viii) વિવિધ ખર્ચાઓ; જેમ કે વીજળી, લિફ્ટ, પમ્પ વગેરે.
ઘસારા ફંડ (sinking fund) : દરેક મકાનના બાંધકામ બાદ દર વર્ષે અમુક ચોક્કસ રકમ અલગ કાઢવામાં આવે છે. સામાન્ય રીતે આ રકમ એ મકાનમાં થયેલ ઘસારો કે તે સમય દરમિયાન તેની કિંમતમાં થયેલ ઘટાડો, આ રીતે એકત્રિત થતી રકમને ઘસારાફંડ કહેવામાં આવે છે. આ ફંડનું રોકાણ કરવામાં આવે છે અને ચક્રવૃદ્ધિ વ્યાજ સાથે ગણતરી કરવામાં આવે છે. જ્યારે મકાનનું આયુષ્ય પૂર્ણ થાય ત્યારે બીજા બાંધકામ માટે તેટલાં નાણાં મળી રહે છે. ઘસારાફંડની ગણતરીનો આધાર મકાનના આયુષ્ય અને વ્યાજના દર પર રહે છે. જ્યારે મકાનનું આયુષ્ય પૂરું થઈ જાય છે ત્યારે મકાન તોડીને એના ભંગારને વેચીને અમુક રકમ મેળવે છે, જેને ભંગારનું મૂલ્ય કહેવામાં આવે છે અને એ મૂલ્ય સામાન્ય રીતે મકાનની કિંમતના 10 % જેટલું હોય છે. આથી ઘસારાફંડની ગણતરી કિંમતના 90 %ના આધારે નીચેના સૂત્રની મદદથી કરવામાં આવે છે :
જેમાં I = વાર્ષિક હપતાની રકમ
S = ઘસારા ફંડની કુલ રકમ
i = વ્યાજનો દર દશાંશમાં
n = વર્ષની સંખ્યા છે.
ઘણી વખત દેવાને ભરપાઈ કરવા માટે પણ નાણાભંડોળ ઊભું કરવામાં આવે છે. તે માટે દર વર્ષે એક ચોક્કસ રકમ અલગ પાડવામાં આવે છે જેને વાર્ષિકી (annuity) કહેવામાં આવે છે. જ્યારે વાર્ષિકી ચોક્કસ વર્ષો માટે અથવા ચોક્કસ વખત માટે મૂકવામાં આવે ત્યારે તેને મુકરર વાર્ષિકી કહે છે. વાર્ષિકીની ચુકવણી દરેક વર્ષની અવધિની શરૂઆતમાં કરવામાં આવે અને ચુકવણીનો ક્રમ અમુક ચોક્કસ વર્ષો સુધી ચાલુ રાખવામાં આવે તો તેવી વાર્ષિકીને બાકી વાર્ષિકી કહેવામાં આવે છે. જો વાર્ષિક ચુકવણીના હપતાની તારીખ થોડાં વર્ષો પછીના સમયમાં આવતી હોય તો તેને અસમાન વાર્ષિકી કહેવામાં આવે છે. વાર્ષિકીની ચુકવણી અચોક્કસ મુદત સુધી ચાલુ રાખવામાં આવે તો તેને સતત વાર્ષિકી કહે છે.
વાર્ષિકીની કુલ રકમ નીચેના સૂત્રથી જાણી શકાય :
જ્યાં Vm = વાર્ષિકીની કુલ રકમ
n = વર્ષ અથવા હપતાની સંખ્યા
i = ચક્રવૃદ્ધિ વ્યાજનો દર દશાંશમાં છે.
મુદ્દલ કિંમત : મિલકતના બાંધકામનો ખર્ચ તેમજ જમીનની કિંમતને મુદ્દલ કિંમત કહેવામાં આવે છે. આ કિંમત મિલકતની પ્રારંભિક કિંમત છે; જેમાં કોઈ ફેરફાર થતો નથી, જ્યારે મકાનની પ્રવર્તમાન કિંમત મૂલ્યનિર્ધારણની રીતથી કરવામાં આવે છે.
મૂડીરોકાણનું મૂલ્ય : મિલકતમાં રોકેલ મૂડીનું મૂલ્ય જાણવા માટે તે મિલકતમાંથી થતી આવક અને વ્યાજના દર વિશે જાણવું જરૂરી છે. એક મિલકતની વાર્ષિક આવક રૂ. 5,000 છે. હવે આ મિલકત ખરીદનાર વ્યક્તિ મૂડીરોકાણ ઉપર 10 %ના દરે વળતર મેળવવા ઇચ્છે છે તો તે વ્યક્તિએ વધારેમાં વધારે 5,000 × 
= રૂ. 50,000/- નું મૂડીરોકાણ કરવું જોઈએ
વાર્ષિક વળતર : મૂડીરોકાણનું મૂલ્ય મેળવવા માટે જે વાર્ષિક નફો અને ભાડાનો ગુણાંક (અહીંયાં ગુણાંક 100/10) હોય છે તેને વાર્ષિક વળતર (year’s purchase) કહેવામાં આવે છે.
મૂલ્યહ્રાસ (ઘસારો) : મિલકત જીર્ણ થવાથી, ઘસાવાથી, ઉપયોગી આયુષ્ય ઘટવાથી કે ભાંગતૂટ થવાથી તેની ઉપયોગિતા ઘટે છે. આ કારણસર મિલકતના મૂલ્યમાં જે ઘટાડો થાય તેને મિલકતનો મૂલ્યહ્રાસ (ઘસારો) (depreciation) કહેવામાં આવે છે, આ કારણોસર મિલકત કે મકાનનું મૂલ્ય ક્રમે-ક્રમે ઓછું થતું જાય છે અને મૂલ્યનો આ ઘટાડો જ્યાં સુધી મિલકતનું આયુષ્ય પૂરું થાય ત્યાં સુધી ચાલુ રહે છે. મિલકતના બાંધકામના અમુક ચોક્કસ ટકા અવમૂલ્યન માટે માન્ય રાખીને મિલકતનું પ્રવર્તમાન મૂલ્ય શોધવામાં આવે છે.
અપ્રચલન : મિલકતના મૂલ્યમાં ફૅશન, બાંધકામની ઢબમાં પરિવર્તન વગેરેને કારણે જે ફેરફાર થાય છે તેને અપ્રચલન (obsolescence) કહે છે.
મૂલ્યહ્રાસ(depreciation)ની ગણતરીની ત્રણ રીતો નીચે આપવામાં આવેલ છે :
(i) સરળ રેખાની રીત : આ રીતમાં મિલકતના મૂલ્યમાં થતો વાર્ષિક ઘટાડો અચલ ધારવામાં આવે છે. પ્રત્યેક વર્ષે મિલકતની પ્રારંભિક કિંમતમાંથી અમુક ચોક્કસ રકમનો ઘટાડો કરવામાં આવે છે, જેથી મિલકતનું ઉપયોગી આયુષ્ય સમાપ્ત થઈ જાય ત્યારે મિલકતનું મૂલ્ય તેના ભંગારના મૂલ્ય જેટલું રહે.
(ii) અચલ ટકાવારીની અથવા સંતુલિત ઘટાડાની રીત : આ રીતમાં એમ ધારવામાં આવે છે કે મિલકતના મૂલ્યમાં દર વર્ષે એના મૂલ્ય(ચોપડાનું મૂલ્ય)ના અચલ ટકાવારીના હિસાબે મૂલ્યહ્રાસ થાય છે.
હવે p = વાર્ષિક મૂલ્યહ્રાસ-દર, વર્ષમાં
c = પ્રારંભિક કિંમત
s = ભંગારનું મૂલ્ય
n = મિલકતનું આયુષ્ય, વર્ષમાં
∴ મિલકતનું મૂલ્ય પ્રથમ વર્ષના અંતમાં = c (1–p)
મિલકતનું મૂલ્ય બીજા વર્ષના અંતમાં = c (1–p) (1 –p)
= c (1–p)2
મિલકતનું મૂલ્ય n વર્ષના અંતમાં = c (1–p)n
= ભંગારનું મૂલ્ય
= s
∴ s = c (1–p)n અથવા p = 
મિલકતનું મૂલ્ય ‘m’ વર્ષના અંતે 
થાય.
(iii) માત્રા સર્વેક્ષણની રીત : આ રીતમાં મિલકતનું વિગતવાર અધ્યયન કરવામાં આવે છે. ઘસારાને લીધે થતા મૂલ્યહ્રાસની ગણતરી કરવામાં આવે છે. મિલકતનું આધુનિકીકરણ કરવા માટેના ખર્ચની પણ ગણતરી કરવામાં આવે છે. આ રીતમાં ચોક્કસ ટકાવારી ધારવામાં આવતી નથી, પરંતુ યોગ્ય નિરીક્ષણ પરથી નિર્ણય લેવામાં આવે છે.
(iv) ઘસારા ફંડની રીત : આ રીતમાં એમ ધારવામાં આવે છે કે મિલકતમાં થતો વાર્ષિક મૂલ્યહ્રાસ વાર્ષિક ઘસારા ફંડ અને તેના તે વર્ષના વ્યાજના સરવાળા જેટલો હોય છે.
મૂલ્યનિર્ધારણની જુદી-જુદી રીતો આ પ્રમાણે છે :
(i) ભાડાના આધારની રીત : આ રીતમાં મિલકતમાંથી થતી ભાડાની કુલ આવકમાંથી ખર્ચાઓ (નિર્ગામી ખર્ચ) બાદ કરીને ચોખ્ખી આવક મેળવવામાં આવે છે. બૅંકનો પ્રવર્તમાન વ્યાજનો દર વાપરીને વાર્ષિક વળતરની ગણતરી કરવામાં આવે છે. તેને ચોખ્ખી આવક સાથે ગુણીને મૂડીરોકાણનું મૂલ્ય શોધવામાં આવે છે.
(ii) જમીન અને મકાનના આધારની રીત : આ રીતમાં જમીનની કિંમત તેમજ મકાનના બાંધકામના ખર્ચાને આધારે મિલકતના મૂલ્યનું નિર્ધારણ કરવામાં આવે છે. આ રીતમાં જરૂરી મૂલ્યહ્રાસ અને અપ્રચલન ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે.
(iii) નફાના આધારની વાત : વ્યવસાય માટે વાપરવામાં આવતી મિલકતો, જેમ કે, દુકાન, હોટલ વગેરેના મૂલ્યનિર્ધારણ માટે આ રીતનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. આ રીતમાં કુલ આવકમાંથી ખર્ચાઓ, વ્યાજ વગેરેનો ઘટાડો કરી ચોખ્ખો નફો મેળવવામાં આવે છે અને તેનો ગુણાકાર વાર્ષિક વળતર સાથે કરીને મૂડીરોકાણનું મૂલ્ય શોધવામાં આવે છે.
(iv) વિકાસની રીત : જે મિલકતનો વિકાસ કરવાનો હોય તેના મૂલ્યનિર્ધારણ માટે આ રીત પ્રયોજવામાં આવે છે. જ્યારે જમીનના મોટા ટુકડામાંથી રોડ, બગીચો વગેરે માટે જગ્યા અનામત રાખીને તેને નાના પ્લૉટમાં વિભાજિત કરવાની હોય ત્યારે આ રીતનો ઉપયોગ મૂલ્યનિર્ધારણ માટે કરવામાં આવે છે. મિલકતમાં ભવિષ્યના વપરાશને ધ્યાનમાં રાખી સુધારા-વધારા કરવાના હોય ત્યારે પણ આ રીતથી મૂલ્યનિર્ધારણ કરવામાં આવે છે. ભવિષ્યમાં મિલકતમાંથી થનાર ચોખ્ખી આવક(અંદાજિત)ને વાર્ષિક વળતર સાથે ગુણવાથી મૂડીરોકાણનું અંદાજિત મૂલ્ય મેળવવામાં આવે છે.
મધુકાન્ત રમણીકલાલ ભટ્ટ
રાજેશ માનશંકર આચાર્ય