સુખાધિકાર (Easement)

સુખાધિકાર (Easement) : મિલકત પરના અધિકારનો એક પ્રકાર. સ્થાવર મિલકતનો માલિક પોતાની મિલકત ભોગવવાનો કે વેચવાનો હક્ક ધરાવે છે; પણ અમુક સંજોગોમાં એ પારકી મિલકત પર પણ અમુક હક્ક ભોગવી શકે છે. એમાંના એક હક્કનો પ્રકાર છે સુખાધિકાર. ભારતમાં ઈ. સ. 1882માં સુખાધિકાર અધિનિયમ અમલમાં આવ્યો.

કોઈ જમીનનો માલિક કે કબજેદાર તે જમીનના લાભકારક ઉપભોગ માટે પારકી માલિકીની જમીન પર કંઈક કરવાનો કે કરતા રહેવાનો અથવા કંઈક કરતાં અટકાવવાનો કે અટકાવતા રહેવાનો હક્ક ધરાવે તો તે સુખાધિકાર કહેવાય છે. જે જમીનના લાભકારક ઉપભોગ માટે આવો હક્ક હોય છે તે ભારકારી મિલકત (dominant heritage) કહેવાય છે અને તેનો માલિક કે કબજેદાર ભારકારી માલિક કહેવાય છે. જે જમીન પર એવો હક્ક ભોગવાય છે તે ભારવાહી મિલકત (servient heritage) કહેવાય છે અને તેનો માલિક કે કબજેદાર ભારવાહી માલિક કહેવાય છે. (કલમ 4)

ઉદા. (1) અમુક જમીનનો માલિક अ તે જમીનમાં જવા-આવવા માટે તેના પડોશી ब-ની જમીન પર થઈને પસાર થવાનો હક્ક ધરાવે તો તે હક્ક સુખાધિકાર છે. (2) અમુક મકાનનો માલિક अ-એ મકાનના લાભકારક ઉપયોગ માટે ब-ની જમીન કે મિલકત પર થઈને આવતાં હવા-ઉજાસ મેળવવાનો હક્ક ધરાવે તો તે હક્ક સુખાધિકાર છે.

આ બંને ઉદાહરણોમાં अ ભારકારી માલિક છે અને ब ભારવાહી માલિક છે.

આવશ્યક તત્ત્વો : (1) સુખાધિકાર જમીનના માલિક કે કબજેદારનો હક્ક છે. જે જમીનનો માલિક નથી અથવા ગણોતિયા કે ભાડૂત નથી એ સુખાધિકારનો દાવો કરી શકે નહિ.

(2) બે અલગ અલગ સ્થાવર મિલકતો હોવી જરૂરી છે. સહિયારી માલિકીની સ્થાવર મિલકત પર સુખાધિકાર ભોગવવાનો પ્રશ્ન જ ઊભો થતો નથી, કારણ દરેક ભાગીદાર કે સહમાલિક તે મિલકત સંપૂર્ણપણે વાપરવાનો હક્ક ધરાવે છે; દા.ત., કેટલીક વખત બે અલગ અલગ માલિકીની મિલકતોની વચ્ચે મજિયારી માલિકીની જમીન કે દીવાલ હોય છે. એવી દીવાલને ઊંચી વધારીને બારી-જાળી મૂકીને એક માલિકને હવા-ઉજાસ મેળવવાનો સુખાધિકાર પ્રાપ્ત થતો નથી.

(3) સુખાધિકાર માત્ર ભારકારી મિલકતના લાભકારક ઉપયોગ માટે જ હોય છે, બીજા કોઈ ઉપયોગ માટે નહિ. કોઈ વ્યક્તિને પોતાના ઘરે જવા માટે અન્ય વ્યક્તિની જમીનમાં થઈને પસાર થવાનો સુખાધિકાર હોય તો તે અન્યત્ર જવા માટે તે જમીનમાં થઈને પસાર ન થઈ શકે.

(4) સુખાધિકાર ‘કંઈક કરવાનો કે કરતા રહેવાનો હક્ક’ હોય છે અથવા ‘કંઈક કરતાં અટકાવવાનો કે અટકાવતા રહેવાનો હક્ક’ હોય છે. એટલે કે ક્રમભંગી (discontinuous) સુખાધિકાર હોય અથવા અવિરત સુખાધિકાર હોય છે; દા.ત., જેના ઉપભોગ માટે માણસે કોઈ કૃત્ય કરવું પડે તો તે ક્રમભંગી સુખાધિકાર છે. ब-ની જમીન પરથી પોતાના ઘરમાં જવાનો હક્ક ભોગવવા માટે ब-ની જમીન પર ચાલવું પડે; પણ જેના ઉપભોગ માટે કૃત્ય કરવું ન પડે એ અવિરત સુખાધિકાર છે. अ-ના અવરોધ વિના अ-ની જમીન પરથી પોતાના ઘરમાં કે બારીમાં આવતાં હવા-ઉજાસ મેળવવાનો ब-નો હક્ક અવિરત સુખાધિકાર છે અને તે ભોગવવા માટે કોઈ કૃત્ય કરવું પડતું નથી અને એ સુખાધિકારને અવરોધે એવું બાંધકામ अ કરી શકતો નથી અને એ જો કરવા જાય તો અદાલત મનાઈહુકમથી તે રોકી શકે છે.

આમ સુખાધિકારનું સ્વરૂપ નિયંત્રણાત્મક છે. આવો સુખાધિકાર કાયદેસર રીતે પ્રાપ્ત કરનાર अ પારકી મિલકત પર નિયંત્રણ ધરાવે છે.

સુખાધિકારની પ્રાપ્તિ ત્રણ રીતે થાય છે : 1. પ્રદાનથી, 2. ચિરવ્યવહારથી અને 3. રૂઢિથી.

1. 1. પ્રદાન (grant) ચાર પ્રકારનાં હોઈ શકે :

(1) વ્યક્ત પ્રદાન : બે અલગ અલગ માલિકીની જમીનોના માલિકો વચ્ચે લેખિત કે મૌખિક શબ્દો દ્વારા દસ્તાવેજમાં ઉલ્લેખ કરવાથી થઈ શકે; દા.ત., ब-ની જમીનનો ત્રીસ વર્ષના ભાડાપટા હેઠળ કબજો ધરાવનાર अ ત્રીસ વર્ષ સુધીની મુદત માટે क-ને સુખાધિકાર આપી શકે.

(2) ગર્ભિત પ્રદાન : કોઈ દસ્તાવેજના શબ્દોનું અર્થઘટન કરતાં સુખાધિકારનું અસ્તિત્વ જણાઈ આવે તો દસ્તાવેજ કરનારે સુખાધિકારનું ગર્ભિત દાન આપ્યું ગણાય.

(3) ધ્વનિત પ્રદાન : પક્ષકારોના વર્તન પરથી જો એમ લાગે કે એક પક્ષકાર બીજા પક્ષકારનો સુખાધિકાર નકારી શકે એમ નથી, તો તે સુખાધિકારનું ધ્વનિત પ્રદાન ગણાય છે; ઉદા., अને ब-ના કૂવામાંથી પાણી લેવાનો પુરાતન હક્ક હતો. કૂવો જીર્ણ થવાથી દુરસ્તી આવશ્યક બની. ब-એ દુરસ્તી કરવા દીધી. अ-એ દુરસ્તી માટે ખર્ચ કર્યો અને પાણી વાપરવા માંડ્યું. એને અટકાવવા ब-એ દાવો કર્યો. અદાલતે ઠરાવ્યું કે ब-એ अ-ને દુરસ્તી કરવા દઈ ગર્ભિત રીતે अ-ને કૂવાનું પાણી વાપરવાનો સુખાધિકાર આપેલો હતો.

(4) ધારણાત્મક પ્રદાન એટલે કે આવશ્યકતાનો સુખાધિકાર : આવશ્યકતાના સુખાધિકાર માટે બે બાબતો તદ્દન જરૂરી છે : (i) મૂળ એક માલિકની બે મિલકતો અલગ માલિકીની થાય અથવા એક જ મિલકતના અલગ અલગ ભાગ અલગ અલગ માલિકીના બને અને (ii) એક મિલકત અથવા એક ભાગના ઉપભોગ માટે બીજી મિલકતમાં અથવા બીજા ભાગ પર સુખાધિકાર ભોગવવો જરૂરી હોય અને આવા સુખાધિકાર વિના એ મિલકત કે ભાગ ભોગવી શકાય એમ ન હોય.

(i) મિલકતનું વિભાજન અથવા અલગ થવું : એક જ વ્યક્તિ પોતાની માલિકીની સ્થાવર મિલકતમાંથી થોડીક મિલકત ટ્રાન્સફર કરે કે વસિયતનામાથી આપે અથવા સંયુક્ત માલિકીની મિલકતની વહેંચણી થતાં મિલકત અલગ અલગ માલિકીની થાય; દા.ત., અમુક મિલકત વેચાણ, ગીરો કે ભાડેથી આપવામાં આવે કે વસિયતનામાથી આપવામાં આવે, સંયુક્ત મિલકતની વહેંચણી થાય અથવા વારસાઈના કાયદા પ્રમાણે મિલકતો કે મિલકતના ભાગ અલગ અલગ માલિકીના બને.

(ii) સુખાધિકારની આવશ્યકતા : કેટલીક મિલકત સ્વત્વાર્પણ, વસિયત કે વહેંચણીથી અપાયા પછી બાકીની મિલકત ભોગવવા માટે, અપાયેલી મિલકતમાં સુખાધિકાર ભોગવવો તદ્દન જરૂરી હોય અથવા અપાયેલી મિલકત ભોગવવા માટે બાકીની મિલકતમાં સુખાધિકાર ભોગવવો તદ્દન જરૂરી હોય, તો જ આવો સુખાધિકાર અસ્તિત્વ ધરાવે છે એમ અદાલત માનશે; કારણ એવો સુખાધિકાર ન હોય તો મિલકતનો ઉપભોગ અશક્ય બની જશે; ઉદા., अब-ને પોતાનું ખેતર વેચે છે. એ ખેતરમાં જવા માટે કાં તો अ-ના બીજા ખેતરમાં થઈને પસાર થવું પડે અથવા કોઈ ત્રાહિતના ખેતરમાં અનધિકૃત પ્રવેશ કરવો પડે. અહીં વેચાણ વખતે જ अ-ને ब-ના બીજા ખેતરમાં થઈને પસાર થવાનો સુખાધિકાર મળ્યો ગણાય. अ તેને અટકાવી શકે નહિ. ખેતર વેચતી વખતે જ પોતાના બીજા ખેતરમાં પસાર થવાના હક્કનું अ-એ દાન આપ્યું હશે એવી ધારણા થઈ શકે; પણ જો વૈકલ્પિક માર્ગ ઉપલબ્ધ હોય તો આવશ્યકતાના સુખાધિકારની ધારણા ન થઈ શકે.

અર્ધઆવશ્યકતાનો સુખાધિકાર : મિલકતના વિભાજન વખતે અથવા મિલકતોની વહેંચણી પહેલાં એક મિલકત જે રીતે ભોગવાતી તે જ રીતે અલગ થયા પછી પણ ભોગવવા માટે સુખાધિકાર જરૂરી હોય તો તે અર્ધસુખાધિકાર ગણાય છે, જો એવો સુખાધિકાર અપ્રચ્છન્ન અને અવિરત હોય – દા.ત., બારી વાટે હવા-ઉજાસ લેવાનો સુખાધિકાર અપ્રચ્છન્ન અને અવિરત છે. अ એક મકાનનો અને જોડેની ખુલ્લી જમીનનો માલિક છે. મકાનની બારીઓ ખુલ્લી જમીનમાં પડે છે. अ એક જ દિવસે પોતાનું ઘર ब-ને અને ખુલ્લી જમીન क-ને વેચે છે. અહીં ब-ને ખુલ્લી જમીન પરથી આવવા હવા-ઉજાસ મેળવવાનો અર્ધસુખાધિકાર છે અને તેને અવરોધે એવું બાંધકામ क કરી શકતો નથી.

2. ચિરવ્યવહારથી સંપાદિત સુખાધિકાર : વીસથી વધારે વર્ષો સુધી જે સુખાધિકાર ભોગવાયો હોય એને કાયદો માન્ય કરે છે અને એવા સુખાધિકારને અવરોધી શકાતો નથી. આ સુખાધિકારનાં આવશ્યક તત્ત્વો સમજવા આ સુખાધિકારના બે પ્રકાર પાડવા પડશે :

(1) હવા–ઉજાસ અને આધાર મેળવવાનો સુખાધિકાર : કોઈ પણ મકાન માટે મળતાં હવા-ઉજાસ સળંગ વીસ વર્ષ સુધી શાંતિપૂર્વક સુખાધિકાર તરીકે ભોગવવામાં આવ્યાં હોય, અથવા એક વ્યક્તિની સ્થાવર મિલકતને બીજી વ્યક્તિની સ્થાવર મિલકતનો આધાર (ટેકો) સળંગ વીસ વર્ષ સુધી શાંતિપૂર્વક સુખાધિકાર તરીકે મળ્યો હોય અને આવો હક્ક ખુલ્લી રીતે, શાંતિપૂર્વક તેમજ હક્કપૂર્વક સળંગ વીસ વર્ષ સુધી ભોગવવામાં આવ્યો હોય, તો હવા-ઉજાસ અને આધાર મેળવવાનો હક્ક સંપૂર્ણ બને છે.

(2) રસ્તાનો અથવા બીજો સુખાધિકાર કોઈ વ્યક્તિએ ખુલ્લી રીતે, શાંતિપૂર્વક તેમજ હક્કપૂર્વક સળંગ વીસ વર્ષ સુધી ભોગવ્યો હોય, તો એવો સુખાધિકાર મેળવવાનો હક્ક સંપૂર્ણ બને છે.

પ્રથમ પ્રકારમાં નીચે પ્રમાણે ચાર તત્ત્વો જરૂરી છે : (i) હક્ક શાંતિપૂર્વક ભોગવાયો હોવો જોઈએ, (ii) 20 વર્ષ સુધી ભોગવાયો હોવો જોઈએ, (iii) સળંગ 20 વર્ષ સુધી અવરોધ વિના ભોગવાયો હોવો જોઈએ, (iv) એ હક્ક સુખાધિકાર તરીકે ભોગવાયો હોવો જોઈએ.

બીજા પ્રકારમાં રસ્તા અને અન્ય સુખાધિકાર માટે ઉપરની ચાર આવશ્યકતાઓ ઉપરાંત નીચેની બે બાબતો જરૂરી હોય છે :

(v) આવો હક્ક ખુલ્લી રીતે ભોગવાયો હોવો જોઈએ, (vi) આવી સગવડ હક્કપૂર્વક ભોગવી હોવી જોઈએ. એ વધારાની બે બાબતો પ્રથમ પ્રકારમાં દર્શાવવામાં આવી નથી, કારણ કે એ સુખાધિકાર જ્યારે ભોગવાય ત્યારે હંમેશ ખુલ્લી રીતે અને હક્કપૂર્વક ભોગવાય છે.

(i) ‘શાંતિપૂર્વક’ : વીસ વર્ષ દરમિયાન કોઈ પણ વખત પક્ષકારો વચ્ચે કોઈ તકરાર કે દાવો થયો હોય તો સુખાધિકાર પ્રાપ્ત થતો નથી; ઉદા., अ અને – વચ્ચે વહેંચણી થયા પછી अ-એ ब-ની મિલકત પર સુખાધિકારનો ઉપયોગ કરવા માંડ્યો. આવા ઉપયોગ પછી 19 વર્ષ અને 11 માસ બાદ અદાલતમાં મનાઈહુકમ માટેનો દાવો કરવામાં આવ્યો. અદાલતે ઠરાવ્યું કે વીસ વર્ષ પૂરાં થતાં સુધીમાં પક્ષકારો વચ્ચે તકરાર ઉપસ્થિત થઈ હોવાથી વીસ વર્ષ પૂરાં થયાં પછી પણ સુખાધિકાર મળી શકે નહિ અને ब – તેને અટકાવી શકે.

(ii) ‘સળંગ’ (અવરોધ વિના) : સુખાધિકાર સળંગ વીસ વર્ષ સુધી ભોગવાયો હોવો જોઈએ. વીસ વર્ષ દરમિયાન કોઈ અવરોધ ભારકારી માલિકે (dominant owner) સહન કર્યો હોય અથવા સ્વીકારી લીધો હોય તો એવો અવરોધ સુખાધિકારને સંપૂર્ણ થવા દેતો નથી, પણ એક વર્ષ સુધીના નાના અવરોધને વીસ વર્ષનો સમય ગણવા માટે અવરોધ તરીકે ગણવામાં આવતો નથી.

(iii) વીસ વર્ષ : ચિરવ્યવહારથી પ્રાપ્ત થતો સુખાધિકાર પક્ષકારો વચ્ચે દાવો ન થાય ત્યાં સુધી સંપૂર્ણ થતો નથી. દાવો થતાં અગાઉ બે વર્ષની અંદર વીસ વર્ષનો ભોગવટો પૂરો થવો જોઈએ. સુખાધિકાર સતત વીસ વર્ષ સુધી ભોગવાય પણ ત્યારબાદ એ ભોગવ્યા વિના બે વર્ષ વીતી જાય તો સુખાધિકાર સંપૂર્ણ બનતો નથી; દા.ત.,

अ-એ ब-ની જમીનમાં થઈને જવા-આવવાનો હક્ક તા. 1-1-81થી 1-12-82 સુધી ભોગવ્યો. પછી એને તા. 1-6-1985ના દિને અટકાવવામાં આવ્યો. એણે મનાઈહુકમ માટે દાવો કર્યો. વીસ વર્ષનો સમય દાવા-તારીખ અગાઉ બે વર્ષની અંદર પૂરો થયો નહિ હોવાથી દાવો ચાલી શકે નહિ. વળી પૂરાં વીસ વર્ષનો ભોગવટો થયો હોવો જોઈએ, વીસ વર્ષમાં એકે દિવસ ઓછો હોય તો ન ચાલે. ભારકારી જમીન જો સરકારી માલિકીની હોય તો ચિરવ્યવહાર વીસ વર્ષ માટેનો નહિ પણ સાઠ વર્ષ માટેનો હોવો જોઈએ.

(iv) ‘સુખાધિકાર તરીકે’ : જે હક્ક સુખાધિકાર તરીકે માગવામાં આવ્યો હોય તે ભારકારી માલિક તરીકે ભોગવેલો હોવો જોઈએ, બીજી કોઈ રીતે નહિ; ઉદા., રસ્તાના હક્ક માટેના દાવામાં अ સાબિત કરે છે કે એણે ब-ની જમીનમાંથી જવા-આવવાનો હક્ક શાંતિપૂર્વક અને ખુલ્લી રીતે વીસ વર્ષ સુધી ભોગવ્યો હતો. સામેથી – સાબિત કરે છે કે એ વીસ વર્ષમાંથી એક વર્ષ દરમિયાન अ ब-ની જમીનનો ગણોતિયો હતો અને તે રીતે તે જમીનમાંથી જવા-આવવાનો હક્ક ભોગવતો હતો : આ એક વર્ષ દરમિયાન જવા-આવવાનો (easement as of right) હક્ક સુખાધિકાર તરીકે ભોગવાયો નહિ હોવાથી દાવો મંજૂર થશે નહિ.

(v) ‘હક્કપૂર્વક’ : સુખાધિકાર ભારવાહી માલિકની પરવાનગીથી નહિ પણ હક્કપૂર્વક ભોગવાયો હોય તો જ સુખાધિકાર સંપૂર્ણ બની શકે; કારણ પરવાનગીથી મળતો સુખાધિકાર દાનથી મળેલો ગણાય અને દાન તો ગમે ત્યારે પાછું ખેંચી શકાય છે; ઉદા., રસ્તાના હક્ક માટેના દાવામાં अ સાબિત કરે છે કે એ હક્ક શાંતિપૂર્વક અને ખુલ્લી રીતે વીસ વર્ષ સુધી ભોગવ્યો હતો. સામેથી – સાબિત કરે છે કે એ વીસ વર્ષ દરમિયાન એક વખત अ-એ રસ્તાનો ઉપયોગ કરવા માટે ब-ની પરવાનગી માગેલી. અહીં રસ્તાનો ભોગવટો ‘હક્કપૂર્વક’ થયેલો નહિ હોવાથી દાવો રદ કરાશે.

(vi) ‘ખુલ્લી રીતે’ : ભારવાહી માલિકના ધ્યાનમાં આવે એ રીતે સુખાધિકાર ભોગવાયો હોય તો જ ચિરવ્યવહારના કારણે એ સંપૂર્ણ બનશે. ચોરીછૂપીથી ભોગવેલો સુખાધિકાર સંપૂર્ણ બનતો નથી.

નીચેના હક્કો ચિરવ્યવહારથી પ્રાપ્ત થતા નથી :

(1) જે હક્કથી હક્કને આધીન જમીન કે માલિક તરીકેના ભોગવટાનો સંપૂર્ણ નાશ થાય એમ હોય.

(2) ખુલ્લી જમીનના ટુકડા પરથી છૂટથી આવતાં હવા-ઉજાસ પરનો હક્ક : મકાનની બારીમાંથી મળતાં હવા-ઉજાસ પર સુખાધિકાર પ્રાપ્ત થઈ શકે, પણ ખુલ્લી જમીન પર આવતા પવન કે હવા-ઉજાસ પર સુખાધિકાર પ્રાપ્ત થઈ શકે નહિ.

(3) ઝરણાં તરીકે નહિ વહેતા કે કોઈ તળાવમાં કે ખાબોચિયામાં કાયમ માટે એકત્ર નહિ થતા સપાટી પરના પાણી પરનો હક્ક.

(4) ચોક્કસ માર્ગે પસાર નહિ થતા ભૂગર્ભજલ પરનો હક્ક.

3. રૂઢિપ્રાપ્ત સુખાધિકાર : સ્થાનિક રૂઢિથી સ્થાવર મિલકતના માલિક કે કબજેદારને પ્રાપ્ત થતો સુખાધિકાર રૂઢિમૂલક અથવા રૂઢિપ્રાપ્ત સુખાધિકાર કહેવાય છે; ઉદા., એક ગામની રૂઢિ પ્રમાણે ગામની જમીન ખેડનાર દરેક જણ સાર્વજનિક ગૌચર જમીનમાં પોતાનાં ઢોર ચરાવવાનો હક્ક ધરાવે છે. अ એ ગામની જમીનના એક ટુકડાનો ગણોતિયો બને છે; રૂઢિ પ્રમાણે તે પણ ઢોર ચરાવવાનો હક્કદાર બને છે. આવો સુખાધિકાર વિશાળ, અચોક્કસ અને વારંવાર બદલાતા જનસમૂહને પ્રાપ્ત થયેલો હક્ક હોય છે. એ જનસમૂહના સભ્ય થવાથી જ એ સુખાધિકાર પણ પ્રાપ્ત થાય છે. તે માટે ત્રણ તત્ત્વો આવશ્યક છે : (1) રૂઢિ પુરાતન હોવી જોઈએ; (2) રૂઢિ વાજબી હોવી જોઈએ; (3) રૂઢિ અચોક્કસ ન હોવી જોઈએ.

સુખાધિકારનાં આનુષંગિક તત્ત્વો : (1) ભારકારી મિલકતના ઉપભોગ સાથે સંકળાયેલો ન હોય એવા ઉદ્દેશ માટે સુખાધિકારનો ઉપયોગ કરી શકાય નહિ; ઉદા., अ એક જમીનનો માલિક છે અને તે જમીન પર જવા માટે ब-ની જમીન પર પસાર થવાનો તેને હક્ક છે. अ-ની બીજી જમીન પણ છે. તે બીજી જમીનમાં જવા-આવવા માટે તે ब-ની જમીન પરથી પસાર થઈ શકે નહિ.

(2) ભારવાહી માલિકને ઓછામાં ઓછી બોજારૂપ થાય એવી રીતે ભારકારી માલિકે પોતાના હક્કનો ઉપયોગ કરવો જોઈએ અને જો સુખાધિકારનો ઉપયોગ ભારવાહી જમીનના ચોક્કસ ભાગ પૂરતો મર્યાદિત કરી શકાય એમ હોય તો ભારવાહી માલિકની વિનંતીથી સુખાધિકારનો ઉપયોગ એ રીતે મર્યાદિત કરવામાં આવે છે; ઉદા., अ-ને ब-ના ખેતરમાંથી પસાર થવાનો હક્ક છે. अ-એ ब-ના ખેતરના શેઢે થઈને પ્રવેશ કરવો જોઈએ, ખેતર વચ્ચે થઈને નહિ. – પોતે अ માટે રસ્તો નિયત કરી શકે; ઉદા., अ-ને પોતાના ઘરના નેવાનું પાણી ब-ની જમીન પર પાડવાનો હક્ક હતો. अ-એ ઘર પર એક માળ વધાર્યો અને તેથી નેવાનું પાણી વધારે ત્રણ મીટર ઊંચેથી પડવા માંડ્યું. અદાલતે ઠરાવ્યું કે નેવાં ત્રણ મીટર વધારે ઊંચે લઈ જવાથી ब-ની જમીન પર પડતું પાણી ખૂબ વધારે જોસથી પડે અને બોજો વધે અને તેમ કરી શકાય નહિ.

(3) સુખાધિકારના સંપૂર્ણ ઉપભોગ માટે જરૂરી એવાં કૃત્યો કરવાના હક્કો સહાયક હક્કો કહેવાય છે. આવાં કૃત્યો એવા સમયે અને એવી રીતે કરવાં જોઈએ કે જેના કારણે ભારકારક માલિકને નુકસાન ન થાય તેમજ ભારવાહી માલિકને ઓછામાં ઓછી અગવડ થાય; ઉદા., એક મકાનના માલિક अ-ને ब-ની જમીન પર જવા-આવવાનો માર્ગાધિકાર છે. આડું એક વૃક્ષ તૂટી પડવાને કારણે એ રસ્તે પસાર થઈ શકાતું નથી. अ-ની જમીન પર પ્રવેશ કરી વૃક્ષને ખસેડી શકે; ઉદા., अ-ને ब-ની દીવાલનો આધાર લેવાનો સુખાધિકાર છે. દીવાલ પડી જાય છે. अ-ની જમીન પર પ્રવેશ કરી દીવાલનું સમારકામ કરાવી શકે.

(4) સુખાધિકારના ઉપયોગ અને નિભાવ માટે બાંધકામ કે સમારકામ કરવું પડે તો તેનો ખર્ચ ભારકારી માલિકે ભોગવવાનો હોય છે, ભારવાહી માલિક કંઈ કરવા બંધાયો નથી. ઉદા., अ-ને પોતાના મકાન માટે ब-ની દીવાલનો આધાર મેળવવાનો સુખાધિકાર હોય, તો ब-એ દીવાલ ટકી રહે એ માટે કંઈ પણ કરવા બંધાયો નથી; જો કોઈ ખર્ચ કરવો પડે તો તે अ-એ કરવો પડે.

(5) બે અથવા વધુ વ્યક્તિઓ વચ્ચે ભારકારી મિલકતની વહેંચણી થાય ત્યારે ભારવાહી મિલકત પરનો બોજો વધે નહિ એ રીતે ભારકારી મિલકતના દરેક હિસ્સેદારને સુખાધિકાર પ્રાપ્ત થાય છે. ઉદા., માર્ગાધિકાર ધરાવતા अ-ના ઘરની વહેંચણી अ – અને क વચ્ચે થાય છે. – અને क દરેક જણ પોતાને મળતા ભાગમાં જવા આવવા તે જ રસ્તે માર્ગાધિકારનો ઉપયોગ કરી શકે.

(6) સુખાધિકારનો વધુ પડતો ઉપયોગ થાય તો ભારવાહી માલિક ભારવાહી મિલકત પર રહીને એવો વધારાનો ઉપયોગ અવરોધી શકે; પરંતુ કાયદેસરના ઉપભોગમાં અવરોધ ન કરી શકે; ઉદા., अ-ને પોતાની 1.83 મીટર × 1.22 મીટર (6´×  4´)ના માપની ચાર બારીઓ દ્વારા अ-ની જમીન પર થઈને આવતાં હવા-ઉજાસ મેળવવાનો હક્ક છે. अ માપ અને સંખ્યા વધારીને મોટા માપવાળી બારીઓ મૂકે છે. નવી બારીઓને મળતો પ્રકાશ અવરોધવામાં આવે તો અગાઉની જૂની બારીઓ દ્વારા મળતા પ્રકાશને પણ અવરોધ થાય, માટે – આ વધુ પડતા ઉપયોગને અવરોધી શકે નહિ, પણ ચારથી વધારાની બારીઓને અવરોધી શકે અને વધારાના બોજાને દૂર કરાવવા અદાલતમાં દાવો કરી શકે.

સુખાધિકારમાં ડખલગીરી : જેના સુખાધિકારના ઉપભોગમાં ડખલગીરી કરવામાં આવે તે આ પ્રમાણેના બે ઉપાયો અજમાવી શકે : (1) ભારકારી મિલકતના માલિકને કે કબજેદારને સુખાધિકારમાં કે સહાયક હક્કમાં ડખલગીરી કરવાથી મહત્ત્વનું નુકસાન થાય તો તે બદલ વળતર મેળવવાનો દાવો કરી શકે. મહત્ત્વનું નુકસાન એટલે સુખાધિકારના પુરાવાને અવળી અસર કરે અથવા ઘરની બારીઓમાંથી આવતા પ્રકાશ મેળવવાના હક્કમાં ખલેલ પહોંચાડવામાં આવે અથવા બારીમાંથી આવતા પવનને અટકાવવાથી કુદરતી આરામ ઓછો થાય તો આવું નુકસાન મહત્ત્વનું નુકસાન ગણી શકાશે; ઉદા., क-ના મકાનના ભાડૂત તરીકે ब-ને अ-ની જમીન પર માર્ગાધિકાર છે. क તે માર્ગ પર અવરોધ મૂકે છે. આ અવરોધ ચાલુ રહે તો રસ્તાનો હક્કનો પુરાવો નષ્ટ થાય; તેથી નુકસાન વળતરનો દાવો થઈ શકે. (2) જો કોઈ સુખાધિકારમાં ડખલગીરી કરવામાં આવે અથવા ડખલગીરી કરવાની ધમકી આપવામાં આવી હોય તો આવી ડખલગીરી અટકાવવા મનાઈહુકમ માટેનો દાવો કરી શકાય. સુખાધિકાર અંગે મોટાભાગે મનાઈહુકમ મેળવવાના જ દાવા થાય છે.

સુખાધિકાર લોપ : (1) પક્ષકારની માલિકી કે મિલકત નષ્ટ થવાથી, (2) પક્ષકારોના કૃત્યથી, (3) પક્ષકારોના આવશ્યક કૃત્યના અભાવે, (4) ભારકારી કે ભારવાહી મિલકતમાં ફેરફાર થવાથી અને (5) શરતી બનાવ બનવાથી – સુખાધિકારનો લોપ થાય છે.

(1) જે વ્યક્તિ સુખાધિકારનું પ્રદાન કરે એ વ્યક્તિનો પોતાનો જ માલિકી હક્ક નષ્ટ થાય તો પરિણામે એણે આપેલું દાન પણ નિરર્થક બની જાય.

(2) એક જ વ્યક્તિ ભારકારી મિલકત અને ભારવાહી મિલકતનો માલિક બને ત્યારે ભારવાહી મિલકત પરનો સુખાધિકાર નષ્ટ થાય, પણ ભારકારી માલિક ભારવાહી મિલકતમાંનો એક ભાગ પ્રાપ્ત કરે તો સુખાધિકાર નષ્ટ થાય નહિ.

(3) ભારકારી કે ભારવાહી મિલકત સંપૂર્ણપણે નષ્ટ થાય ત્યારે સુખાધિકાર નષ્ટ થાય છે; ઉદા., સમુદ્રકિનારે આવેલી अ-ની જમીન પર ब-નો માર્ગાધિકાર છે. પાણીના કાયમી પછડાટથી अ-ની જમીન ધોવાઈ જાય છે. પરિણામે ब-નો માર્ગાધિકાર પણ નષ્ટ થાય છે.

(4) પરિત્યાગ : ભારકારી માલિક વ્યક્ત કે ગર્ભિત રીતે ભારવાહી માલિકને સુખાધિકારના બોજામાંથી મુક્ત કરે ત્યારે સુખાધિકાર નષ્ટ થાય છે; ઉદા., अ-ને પોતાની મકાનની બારી દ્વારા હવા-ઉજાસ મેળવવાનો સુખાધિકાર છે. अ એ બારી ઈંટ-સિમેન્ટથી પૂરી દે છે. અહીં સુખાધિકારનો પરિત્યાગ કરવાનો ઇરાદો વ્યક્ત થાય છે અને સુખાધિકાર નષ્ટ થાય છે.

(5) પ્રતિસંહરણ : પોતાની પાસે અનામત રાખેલા અધિકારની રૂએ ભારવાહી માલિક સુખાધિકાર પાછો ખેંચી લે તો સુખાધિકારનો નાશ થાય છે.

(6) ઉપભોગના અભાવે સુખાધિકારલોપ : સુખાધિકાર સળંગ વીસ વર્ષ સુધી ભોગવાય નહિ તો તેનો લોપ થાય છે. આવશ્યક સુખાધિકારને આ નિયમ લાગુ પડતો નથી. વળી ભારકારી અને ભારવાહી માલિકો વચ્ચેના કરાર અનુસાર સુખાધિકારનો ઉપભોગ બંધ થયો હોય; અથવા ભારકારી મિલકત સહમાલિકીની હોય અને એક સહમાલિક વીસ વર્ષની મુદત દરમિયાન સુખાધિકાર ભોગવે, તો સુખાધિકારનો લોપ થતો નથી.

(7) બિનઉપયોગી સુખાધિકારનો નાશ : કોઈ પણ સમયે સુખાધિકાર ભારકારી માલિકને લાભ કરવા અસમર્થ બને તો સુખાધિકારનો લોપ થાય છે.

(8) ભારકારી મિલકતમાં થયેલા કાયમી ફેરફારથી ભારવાહી મિલકત પરનો બોજ વધે અને ભારવાહી માલિક એ બોજો ઘટાડી શકે એમ ન હોય તો સુખાધિકાર નષ્ટ થાય છે. આવશ્યકતાના સુખાધિકારને આ નિયમ લાગુ પડતો નથી; ઉદા., પોતાનાં નેવાંનું પાણી પડોશીની જમીન પર પાડવાનો સુખાધિકાર ધરાવતા अ-એ નેવાંની ઊંચાઈ 1.83 મીટર (6´)ને બદલે 6.4 મીટર (21´) જેટલી વધારી અને છાપરામાં ત્રણ નળીઓ પાણીનો નિકાલ કરવા મૂકી. અદાલતે ઠરાવ્યું કે ભારકારી મિલકતમાં આવો કાયમી ફેરફાર કરવાથી ભારવાહી મિલકત પરનો બોજ વધ્યો હતો અને વધારાનો બોજ મૂળ બોજથી અલગ પડી શકે તેમ નહિ હોવાથી સુખાધિકાર નષ્ટ થયો હતો.

(9) પ્રાકૃતિક પરિબળોના કારણે ભારવાહી મિલકતમાં એવો કાયમી ફેરફાર થાય કે ભારકારી માલિક ત્યારબાદ સુખાધિકાર ભોગવી શકે એમ ન હોય તો સુખાધિકાર નષ્ટ થાય છે; ઉદા., अ-ને ब-ની જમીન પર માર્ગાધિકાર છે; ધરતીકંપથી એ માર્ગ કપાઈ જાય છે. પરિણામે अ-નો માર્ગાધિકાર નષ્ટ થાય છે.

(10) શરતાધીન સુખાધિકારનો લોપ : મર્યાદિત સમય માટે આપવામાં આવેલો સુખાધિકાર એ સમય પૂરો થતાં નષ્ટ થાય છે, તેમજ આવશ્યકતાના સુખાધિકાર બાબતમાં આવશ્યકતા પૂરી થાય એટલે એવો સુખાધિકાર નષ્ટ થાય છે; ઉદા., अ-ને જમીન આપે છે. આ જમીન પર अ-ની બીજી જમીન પર થઈને જ જઈ શકાય છે. ત્યારબાદ ब अ-ની બીજી જમીનનો થોડોક ભાગ ખરીદે છે. પરિણામે તે હવે ખરીદેલા ભાગ પરથી જઈ શકતો હોવાથી સુખાધિકારના કારણરૂપ આવશ્યકતા નષ્ટ થાય છે અને પરિણામે સુખાધિકાર પણ નષ્ટ થાય છે.

ચિનુપ્રસાદ વૈ. જાની